在晉城的小伙伴，肯定感受到了十月冷氣席席，期待中艷陽(yáng)高照的十一小長(zhǎng)假，這幾天被封鎖在了 風(fēng)雨交加里，在氣溫驟降中2021年的十月也正式開(kāi)啟，除了變幻莫測(cè)的天氣，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)太多變數(shù)......

①房企“爆雷”頻發(fā)

“爆雷”、“破產(chǎn)”絕對(duì)是今年樓市的熱門(mén)關(guān)鍵詞。自2020年以來(lái)，一些如雷貫耳的房企紛紛陷入債務(wù)泥潭。今年截止到目前，全國(guó)共有244家房企破產(chǎn)，幾乎每天都有房企面臨破產(chǎn)境地。

②政策從緊，市場(chǎng)低迷

實(shí)施土地清查、8部委重拳出擊、“兩集中”如火如荼、土地出讓金收歸稅務(wù)局政收、“三道紅線(xiàn)”步步緊逼……

目前多套組合拳直指房住不炒，緊抓長(zhǎng)效機(jī)制不放松。

為了“活下去”，房企謹(jǐn)慎拿地，更加重視現(xiàn)金流。以?xún)r(jià)換量、降價(jià)促銷(xiāo)屢見(jiàn)不鮮，岳陽(yáng)、桂林、沈陽(yáng)、昆明、唐山等城市先后發(fā)布“限跌令”，市場(chǎng)下行通道開(kāi)啟。

③限電波及房地產(chǎn)，原材料價(jià)格上漲

9月以來(lái)，多省市拉閘限電。停產(chǎn)讓電帶來(lái)的直接后果就是產(chǎn)量減少，各種材料價(jià)格上漲。房地產(chǎn)行業(yè)的重要原材料水泥、鋼筋價(jià)格也一路上揚(yáng)。

河南限電三周，水泥價(jià)格五連漲，累計(jì)漲價(jià)達(dá)230元/噸。

湖南部分區(qū)域水泥價(jià)格自8月以來(lái)已累計(jì)漲價(jià)達(dá)350元/噸以上，若煤價(jià)與電價(jià)同步上調(diào)，生產(chǎn)成本增加，水泥價(jià)格大概率繼續(xù)上調(diào)。

這樣“風(fēng)暴式”的調(diào)控，房企接連爆雷破產(chǎn)，原材料上漲市場(chǎng)卻降價(jià)下行，再加上疫情這個(gè)不定因素，現(xiàn)在的樓市真像個(gè)“迷蹤陣”。

在10月，有人摩拳擦掌準(zhǔn)備“抄底”，有人躑躅不前駐足猶豫，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，到底該“撿漏”還是該觀望？

①高房?jī)r(jià)多選擇，理性置業(yè)

昨日，我們發(fā)布了某平臺(tái)晉城8月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，數(shù)據(jù)指出8月晉城市新建商品房市場(chǎng)共成交715套，成交量環(huán)比下浮25.21%；總成交面積8.06萬(wàn)㎡，成交面積環(huán)比下浮23.24%。其中，新建商品房市場(chǎng)住宅房地產(chǎn)成交643套，環(huán)比下浮29.11%；總面積7.57萬(wàn)㎡，環(huán)比下浮24.53%。

從8月入市量以及成交量來(lái)看，較前幾月相比都是有所下降的，但是從供求比上看，住宅市場(chǎng)供求比為2.5，供大于求，從價(jià)格上來(lái)看，8月晉城市市區(qū)新建商品房市場(chǎng)住宅房地產(chǎn)8月平均銷(xiāo)售價(jià)格為8413元/㎡（限價(jià)商品房除外），環(huán)比增長(zhǎng)0.23%。市區(qū)平均銷(xiāo)售價(jià)格整體仍呈輕微上漲趨勢(shì)，市區(qū)房?jī)r(jià)整體呈平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)。

所以總得來(lái)看，前幾年晉城房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀已經(jīng)有所緩解，所以在高房?jī)r(jià)多選擇的情況下，多對(duì)比，多衡量才是正途。

②剛需時(shí)代，魚(yú)與熊掌均要衡量

晉城現(xiàn)在已經(jīng)是是處于剛需時(shí)代，數(shù)據(jù)表明8月份晉城成交戶(hù)型建筑面積90㎡以下共計(jì)成交111套，總面積0.89萬(wàn)㎡；建筑面積90-120㎡共計(jì)成交278套，總面積2.96萬(wàn)㎡；建筑面積120-144㎡共計(jì)成交181套，總面積2.31萬(wàn)㎡；建筑面積144㎡以上共計(jì)成交73套，總面積1.41萬(wàn)㎡。

數(shù)據(jù)來(lái)源：琨仲評(píng)估

從各戶(hù)型成交量來(lái)看，90㎡-120㎡面積區(qū)間的小三居戶(hù)型仍是目前市場(chǎng)中購(gòu)房者需求的主力戶(hù)型，當(dāng)然數(shù)據(jù)表明近幾個(gè)月建筑面積90㎡以下、120-144㎡及144㎡以上的房屋銷(xiāo)售比重均有所上漲。這也說(shuō)明置業(yè)群體選擇更多元化，雖然本月90-120㎡面積段的房屋銷(xiāo)售比重有明顯縮減，但該面積段目前仍是購(gòu)房者的首選。

隨著越來(lái)越多的人愿意貸款買(mǎi)房，房產(chǎn)在一個(gè)家庭的資產(chǎn)份額的配比里面占比越來(lái)越大，大家買(mǎi)房換房也會(huì)變?cè)絹?lái)越謹(jǐn)慎。

但對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房就意味著需要拿出不少積蓄并加上幾十年的還貸，于是催生了對(duì)房子的更多需求，既要能升.值又要能居住。所以未來(lái)房子的品質(zhì)也將決定你的房子有沒(méi)有升.值空間，因此，買(mǎi)房考慮地段、交通的同時(shí)，品質(zhì)、物業(yè)等各種居住屬性也要多加考慮，這樣未來(lái)房子的居住屬性將會(huì)被強(qiáng)化。

③擴(kuò)寬視野，別有天地

買(mǎi)房就是買(mǎi)地段，這話(huà)沒(méi)錯(cuò)。不過(guò)對(duì)于加高杠桿的買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是剛需或者換房改善，需要考慮的更多，因?yàn)槊看蔚馁I(mǎi)房決定對(duì)于家庭來(lái)說(shuō)都是件大事，大家都想往市中心買(mǎi)，享受繁華，但是資金不足的情況下，強(qiáng)行加高杠桿上車(chē)，真的有必要嗎？

據(jù)了解，目前各片區(qū)在售樓盤(pán)成交價(jià)格按現(xiàn)狀基本可劃分為成交價(jià)在7000-8000元/㎡、8000-9000元/㎡、9000-10000元/㎡及10000元以上/㎡四個(gè)價(jià)格段，各價(jià)格段內(nèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售比重分別為33.13%、58.02%、7.61%、1.24%。目前購(gòu)房者的主力需求集中在樓盤(pán)均價(jià)在8000-9000元/㎡范圍內(nèi)的樓盤(pán)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：琨仲評(píng)估

均價(jià)在7000-8000元/㎡范圍內(nèi)的樓盤(pán)也是多數(shù)購(gòu)房者的主要選擇，但由于該類(lèi)樓盤(pán)一般都位于城市邊緣且在售樓盤(pán)數(shù)量不多、購(gòu)房選擇空間較小，因此成交比重略低于樓盤(pán)均價(jià)在8000-9000元/㎡范圍內(nèi)的樓盤(pán)。

城市的發(fā)展是一個(gè)由內(nèi)向外的過(guò)程，大家可能也不難發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的市中心發(fā)展似乎已經(jīng)停滯了，或者說(shuō)變化非常小，原因也很簡(jiǎn)單，該有的存量資源都有了，同時(shí)也沒(méi)有可發(fā)展的空地了，如果要進(jìn)行舊城改造，整體的成本又很高，所以與其爭(zhēng)搶地段，不如把置業(yè)目光投向城市外延區(qū)域也不失為一個(gè)明智的選擇。