最近有朋友給小編私信，你們總是說剛需現(xiàn)在能買房，但是這房該怎么買，有沒有行業(yè)潛規(guī)則??？

“潛規(guī)則”一個(gè)好敏感的詞語！這年頭各行各業(yè)都流行“潛規(guī)則”，還真是讓人頭疼，作為從業(yè)多年的小編，如果不知道點(diǎn)，是不是顯得我不專業(yè)呢？那么今天就來說說房地產(chǎn)行業(yè)“賣方市場(chǎng)”的那些“都懂”的事吧。

潛規(guī)則①真亦假來假亦真

小編經(jīng)常跟周邊首次置業(yè)的朋友說，在去售樓處之前，一定要對(duì)自己進(jìn)行心理暗示，默讀三遍：“不能全信！”當(dāng)你進(jìn)入售樓處大門的那一刻，身邊的聲音都是營(yíng)銷話術(shù)。

購房者接觸到的第一層信息，一般是宣傳單頁或者網(wǎng)絡(luò)媒體上，上面的廣告詞都是故意夸大的噱頭文。例如熱銷勢(shì)不可擋、精品特價(jià)房等等。

其實(shí)，很少有真正的特價(jià)房，很多開發(fā)商以此為噱頭拉攏客戶。正是利用了大眾喜歡占便宜的心理。要知道，市場(chǎng)上不少所謂的“特價(jià)房”，要么已經(jīng)售空，要么是底層、頂層低價(jià)戶型。

潛規(guī)則②現(xiàn)場(chǎng)氛圍可“自”造

買房和吃飯的道理一樣。飯店里人滿為患和冷冷清清，你會(huì)選擇哪一家飯店？

售樓處人頭攢動(dòng)，意味著這家盤的性價(jià)比很高，是大家都是用腳投票出來的，如果熱度是真實(shí)的，那么未來這個(gè)盤的流動(dòng)性也很強(qiáng)，是價(jià)值所在地。

但是現(xiàn)在的開發(fā)商為了營(yíng)造熱銷效果，一般都會(huì)在強(qiáng)推階段或者蓄客階段用大量的營(yíng)銷手段吸引路人（比如我們?cè)跁x城常見的免費(fèi)領(lǐng)禮品）等造成熱度極大的樓盤效果，那么如何辨別售樓處的真實(shí)熱度？

辨別方法大體可以看兩個(gè)維度：“停車場(chǎng)、行為”。

首先是停車場(chǎng)。如果新盤門口停車稀稀拉拉，而售樓處中人滿為患，不用多想，這其中不乏周邊的鄰里街坊和氛圍制造者。

如果你是購房者，你在售樓處的表現(xiàn)是怎樣的？一定是跟著聽區(qū)域規(guī)劃和沙盤講解，或者去問置業(yè)問題，或者和家人去探討交流這個(gè)房子的優(yōu)缺點(diǎn)，資金能力是否與之匹配等等，起碼是積極或緊張的。

如果你在售樓處經(jīng)常遇到那些，不緊不慢翻著戶型，喝著茶，漫不經(jīng)心吃著糕點(diǎn)，神情怡然自得，呆在一個(gè)地方半個(gè)小時(shí)不挪一步的選手。那基本和買房沒啥關(guān)系了。

潛規(guī)則③團(tuán)隊(duì)配合下的“緊俏”營(yíng)銷

開盤即銷冠，一年后爛尾的不在少數(shù)！當(dāng)然辨別真假熱度還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要學(xué)會(huì)穩(wěn)定情緒。《演員的自我修養(yǎng)》是售樓處工作人員的必備手冊(cè)。小編見過太多被現(xiàn)場(chǎng)緊張氛圍所感染，從而被逼定的購房者了。“你看咱們家樓盤人這么多，再不買就沒機(jī)會(huì)了！”。

當(dāng)你猶豫不決的時(shí)候，這時(shí)候可能會(huì)有另外一個(gè)銷售顧問邊打電話邊向你走來，嘴里指向你想要那套房源的樓號(hào)。然后和服務(wù)你的顧問竊竊私語，給你一種你的房子要被其他顧客買走的感覺。

又例如在開盤當(dāng)天，售樓處會(huì)進(jìn)行房源擠壓制造饑餓效應(yīng)。喇叭里大聲播報(bào)著交易信息，通常會(huì)將大家都喜歡的房源進(jìn)行“虛擬交易”，讓你有一種第一選擇被搶走的感覺，立馬開始緊張地思考第二選擇。

在銷售顧問的口中，對(duì)你推薦的都是性價(jià)比最高，“過了這村沒這店”的優(yōu)質(zhì)好盤，大部分可能都是假的，畢竟不是開發(fā)商為了溢價(jià)，會(huì)把好房源在最后放出，對(duì)于銷控表那些紅色已售房源只不過是偽裝的表象。

潛規(guī)則④走流程上的“放大”和“省略”

首先是區(qū)位圖。在巨大的顯示屏上，精致宏偉的區(qū)域規(guī)劃地圖給人們帶來了強(qiáng)烈的視覺沖擊，然而，售樓處的區(qū)位圖有99％都是有問題的。在區(qū)位優(yōu)勢(shì)展示中，樓盤的地理概念嚴(yán)重失衡。例如通常會(huì)把樓盤面積比例放大，軌道交通線路縮短，營(yíng)造出一種和周邊學(xué)校、公園等非常近的感覺。

這時(shí)候在聽售樓處解說員解說案名的時(shí)候，可以打開手機(jī)地圖，同步跟蹤距離，尤其是對(duì)學(xué)校距離，解說員很可能說成直線距離，這時(shí)候你要評(píng)斷路程，至于未來規(guī)劃的利好，也要去詳查，一般例如、學(xué)校、醫(yī)院等公共配套的落地，都有政府下發(fā)的紅頭文件。如果網(wǎng)上有質(zhì)疑的聲音，就要留個(gè)心眼了。

其次是看沙盤。沙盤一般是按照最優(yōu)視覺效果建的，其中兩個(gè)點(diǎn)特別重要，一個(gè)是會(huì)把樓間距拉的非常寬，另一個(gè)是弱化不利因素，例如配電站、垃圾站等，一般做的模型不被察覺。

最后就是看樣板房了。看樣板房千萬別被華麗的裝修所迷惑，因?yàn)槟阊b的肯定不如人家重金打造出來的效果好。只需要關(guān)注戶型和格局即可。

寫在最后

其實(shí)對(duì)于賣方市場(chǎng)來說，行業(yè)潛規(guī)則是存在的，要知道，在巨大交易額面前，人性是任何事物所約束不住的。這時(shí)候就需要看透交易規(guī)則和售樓處的貓膩。

當(dāng)然買新房只是熟悉這些套路是不夠的，市場(chǎng)項(xiàng)目這么多，你想做個(gè)合格的購房者，不得逛夠10個(gè)盤？相信一圈下來，你也有半個(gè)專業(yè)屬性了。當(dāng)將一切了然于胸時(shí)，你會(huì)驚奇的發(fā)現(xiàn)，無意中為自己省了一筆巨資。