山西省晉城市2019年土地儲備專項債券調(diào)整項目情況及資金平衡方案

一、2019年晉城市土地儲備專項債券調(diào)整項目情況

根據(jù)專項債券調(diào)整使用的有關(guān)規(guī)定，由于工程進度緩慢、涉及地塊較多以及城市規(guī)劃調(diào)整等原因，對于部分專項債券項目資金無法如期支付的實際情況，為避免專項債券資金的閑置浪費，提高債券資金使用效率，根據(jù)2021年12月10日晉城市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會《第二次城市建設(shè)專題會會議紀(jì)要》，同意將晉城市2019年土地儲備專項債券對應(yīng)項目進行調(diào)整變更。具體調(diào)整內(nèi)容如下表：

山西省晉城市2019年第一批土地儲備專項債券，品種為記賬式固定利率付息債券，為新增債券。債券發(fā)行規(guī)模26,500.00萬元，期限為5年期，債券發(fā)行日為2019年2月21日，債券起息日為2019年2月22日，每年付息一次，到期后一次性償還本金和最后一期利息，實際發(fā)行利率3.15%。

山西省晉城市2019年第三批土地儲備專項債券，品種為記賬式固定利率付息債券，為新增債券。債券發(fā)行規(guī)模4,500.00萬元，期限為5年期，債券發(fā)行日為2019年9月19日，債券起息日為2019年9月20日，每年付息一次，到期后一次性償還本金和最后一期利息，實際發(fā)行利率3.23%。

晉城市2019年第一批、第三批土地儲備專項債券項目，具體項目支出情況如下：

剩余債券資金5,392.29萬元計劃用于晉春街南側(cè)、西環(huán)路東側(cè)地塊和晉春街南側(cè)、規(guī)劃馮苗路西側(cè)地塊2個地塊。詳見下表：

二、項目情況

項目主管部門：晉城市規(guī)劃和自然資源局

項目實施主體：晉城市土地收購儲備中心

（一）項目概況

晉城市2019年土地儲備專項債券項目（調(diào)整后）主要是對晉春街南側(cè)、西環(huán)路東側(cè)地塊和晉春街南側(cè)、規(guī)劃馮苗路西側(cè)地塊2個地塊進行土地收儲工作。

上述項目實施后，預(yù)計征收儲備土地面積為79.89畝，計劃總投資金額6,785.32萬元，用地性質(zhì)為國有建設(shè)用地，規(guī)劃主要用途為商業(yè)用地和商住用地，其中：商住用地46.41畝、商業(yè)用地33.48畝。

（二）項目批復(fù)情況

1、2021年8月11日，取得《晉城市城市規(guī)劃和土地管理委員會2021年第四次城市規(guī)劃和土地管理委員會全體會議紀(jì)要》；

2、2021年8月23日，取得《晉城市人民政府關(guān)于收回晉城豪德光彩貿(mào)易廣場開發(fā)有限公司部分國有建設(shè)用地使用權(quán)的通知》（晉市政土（儲）字〔2021〕4號）；

3、2021年12月10日，取得晉城市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會《第二次城市建設(shè)專題會會議紀(jì)要》（〔2021〕2次）。

三、項目投資估算及資金籌措方案

（一）投資估算

根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)收（回）購協(xié)議》，本次土地儲備專項債券調(diào)整項目總投資為6,785.32萬元。

（二）資金來源

為保障本項目的順利實施，結(jié)合項目的實際情況，降低資金成本，提高資金流動性，保障項目現(xiàn)金流最大化，確定本次調(diào)整地塊項目所需資金為6,785.32萬元，資金來源為：

1、項目通過申請財政資金投入1,393.03萬元；

2、剩余資金需求通過調(diào)整使用2019年地方政府專項債券資金籌資5,392.29萬元，期限為5年期。

四、項目收益與融資平衡情況

（一）項目預(yù)期收益

2019年晉城市土地儲備項目（調(diào)整后），預(yù)計可實現(xiàn)用于出讓的土地面積79.89畝，截至目前尚未完成出讓，出讓的土地出讓單價參考晉城市周邊土地出讓單價及市場行情進行預(yù)估，預(yù)期國有土地使用權(quán)出讓收入為16,624.50萬元，預(yù)計于2022年完成全部出讓，詳見表4-1：

（二）項目融資成本

晉城市2019年土地儲備專項債券調(diào)整資金共涉及5,392.29萬元，其中：2019年晉城市第一批土地儲備調(diào)整項目涉及專項債券資金2,992.29萬元、2019年晉城市第三批土地儲備調(diào)整項目涉及專項債券資金2,400.00萬元，到期一次性還本和償還最后一期利息，融資成本主要是每年所需支付的利息，此次土地儲備專項債券調(diào)整項目主要融資成本為：

1、2019年晉城市第一批土地儲備專項債券，本金2,992.29萬元，期限為5年期，發(fā)行利率3.15%，2019年至2024年需支付債券利息282.77萬元；

2、2019年晉城市第三批土地儲備專項債券，本金2,400.00萬元，期限為5年期，發(fā)行利率3.23%，2019年至2024年需支付債券利息232.56萬元，詳見表4-2：

（三）項目收益與融資平衡情況

2019年晉城市土地儲備調(diào)整項目，對應(yīng)地塊出讓完成后國有土地使用權(quán)出讓總收入預(yù)計為16,624.50萬元。在債券存續(xù)期內(nèi)，國有土地出讓收入可有效覆蓋債券對應(yīng)土地儲備項目的土地收儲及開發(fā)整理成本、債券利息支出。土地出讓結(jié)束后的留存資金可以支付后期債券存續(xù)期間的利息支出以及到期的本金償還支出。本項目本息覆蓋率可達到2.81倍，期末項目累計凈現(xiàn)金結(jié)余為10,716.88萬元，項目對應(yīng)的國有土地使用權(quán)出讓收入能夠?qū)崿F(xiàn)充足、穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，能夠覆蓋專項債券還本付息的規(guī)模，由此可知，本項目能夠?qū)崿F(xiàn)項目收益與融資自求平衡，詳見表4-3：

五、償債保障措施

經(jīng)測算，2019年晉城市土地儲備調(diào)整項目實施完成后，預(yù)計實現(xiàn)的項目收益可與融資本息實現(xiàn)自求平衡。項目單位保證本期專項債券募集資金投資的土地儲備項目形成的國有土地使用權(quán)出讓收入，優(yōu)先用于專項債券的本息償付。

六、項目評估情況

（一）本專項債券項目委托山西天正會計師事務(wù)所（有限公司）對項目的資金平衡情況進行專項評估，并出具專項評估報告。

（二）本專項債券項目委托北京盈科（晉城）律師事務(wù)所對項目的合法合規(guī)性出具法律意見書。

七、可能存在的相關(guān)風(fēng)險及防控措施

（一）可能存在的相關(guān)風(fēng)險

1、土地出讓風(fēng)險

土地出讓風(fēng)險主要是指土地出讓、出租過程中的風(fēng)險，主要是由于土地的位置固定性和價值巨大性，使得土地的變現(xiàn)能力充滿了不確定性，此外，土地的儲備周期較長，不確定因素多，并且土地受當(dāng)時房地產(chǎn)市場環(huán)境和政府政策的影響，增加了土地的出讓風(fēng)險，土地出讓風(fēng)險的增加是影響土地儲備項目收益的一個非常重要的風(fēng)險因素。

2、無法如期推進支付，按期實現(xiàn)收入的風(fēng)險

土地儲備項目調(diào)整后還有可能出現(xiàn)類似于之前政策因素，產(chǎn)生無法如期推進支付，按期實現(xiàn)收入的風(fēng)險，因此，對于調(diào)整后地塊的土地收儲可行性及風(fēng)險要進行充分預(yù)估，確保項目順利進行。

（二）風(fēng)險防控措施

1、完善土地收購儲備中心運作機制，防范土地儲備運營風(fēng)險

土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)政府改革與發(fā)展計劃、土地利用年度計劃、城市發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋乩玫膶嶋H情況，對擬儲備的宗地逐宗進行分析，兼顧社會生活的各個方面，制定詳實的土地儲備計劃，以保證全年土地儲備任務(wù)的完成。

2、完善獎罰考核機制，全程監(jiān)督相關(guān)單位的拆遷進度

土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在土地儲備項目實施全過程中，對相關(guān)單位的拆遷工作進行督促以及指導(dǎo)，以確保拆遷工作按時完成，保證土地儲備項目的順利出讓。

八、相關(guān)部門職責(zé)

（一）項目主管部門

項目主管部門全力配合做好2019年晉城市土地儲備調(diào)整項目相關(guān)事宜，認(rèn)真審核該項目的資金需求，及時準(zhǔn)確提供相關(guān)資料，配合做好信息披露等工作，項目建設(shè)過程中加強對本項目的管理和監(jiān)督，督促項目支出進度，盡早形成實物工作量，推動項目早見成效。

（二）項目單位職責(zé)

項目單位保證對應(yīng)專項債券資金依法合規(guī)使用，盡早完成專項債券資金對應(yīng)的土地儲備項目收儲工作，加強成本控制和收益資金調(diào)度，及時足額度將還本付息資金繳入國庫。

（三）財政部門職責(zé)

財政部門加強對2019年晉城市土地儲備專項債券資金調(diào)整、使用和償還的管理和監(jiān)督工作，提早催調(diào)項目收入，保證債券按時還本付息。

晉城市規(guī)劃和自然資源局

晉城市土地收購儲備中心

2021年12月14日

2021年12月14日