城市規(guī)劃是一個城市經(jīng)濟(jì)社會文化可持續(xù)發(fā)展的重要手段，是合理配置公共資源、調(diào)整各種利益分配，實現(xiàn)社會協(xié)調(diào)發(fā)展的重要途徑。規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭，是城市發(fā)展的總綱，是城市建設(shè)管理的依據(jù)。
一座城市、一個片區(qū)是什么樣子，很大程度上就由它的規(guī)劃圖決定。

要清楚，我國的房地產(chǎn)市場受政府的影響很大，這里不是指政策調(diào)控，而是指政府對一個地方的經(jīng)營投入、花費的建設(shè)成本，規(guī)劃不同，直接影響整片區(qū)域的房價和潛力。

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那么，什么是土地規(guī)劃圖？

所謂“規(guī)劃”，一般指的就是政府對城市5年到10年內(nèi)的土地利用、空間布局、道路規(guī)劃等做出的指導(dǎo)性政策，就和政府的“十三五”“十四五”規(guī)劃一樣，屬于城市發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，一般在城市規(guī)劃局的網(wǎng)站就能找到。

土地規(guī)劃圖范圍主要有三類：城市總體規(guī)劃、地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃、項目規(guī)劃

通常情況下，政府每開發(fā)一片區(qū)域，都會相應(yīng)地繪制一張控規(guī)圖。打開百度搜索“土地規(guī)劃圖”，映入眼簾的就是

可以說是花花綠綠迷了眼。那么對于我們這些只想買房的普通老百姓來說，規(guī)劃圖怎么看？

很簡單——看顏色。

規(guī)劃圖一般都自帶圖例，里面標(biāo)注的不同顏色就代表了不同性質(zhì)的用地類型，而我們只需要重點關(guān)注幾個顏色：

紅色：代表商務(wù)、商業(yè)用地；

黃色：代表居住用地棕色：

棕色：代表工業(yè)用地；

綠色：代表公園綠地橙；

黃色：代表教育科研用地

其中最重要的是紅色和黃色，商辦用地和居住用地通常都是一個板塊中占比最大的兩個用地類型，這兩類用地的比例，決定了未來這個地塊的發(fā)展。

原因很簡單，我們拿金村新區(qū)（丹河新城）來舉例：

很明顯可以看到，由府城街、新晉路、學(xué)苑街、丹川路形成的這一地塊，中間整個地塊全部標(biāo)滿了橘色和紅色，也意味著這個地方全規(guī)劃是教育和商業(yè)用地，必定有大量學(xué)校和商業(yè)入駐，因此將形成獨特的教育園區(qū)，有了教育配套的支持，旁邊的黃色住宅用地，必然價值上存在不可替代性。

而事實是，這個區(qū)域內(nèi)的確規(guī)劃不少學(xué)校，有晉城一中丹河校區(qū)、澤州一中、晉城職業(yè)技術(shù)學(xué)院、太原科技大學(xué)晉城校區(qū)以及晉城市委黨校和晉城中專學(xué)校，除此以外，文化創(chuàng)業(yè)園區(qū)、中心醫(yī)院也即將在這里建設(shè)，而學(xué)校和商業(yè)也帶來了不少的開發(fā)商，帶動了周圍的房價，使得這個地方的成為具有投資價值的地塊。

可能現(xiàn)在說金村新區(qū)（丹河新城）的規(guī)劃略顯馬后炮，但我們應(yīng)該清楚的是，當(dāng)拿到一個區(qū)域的規(guī)劃圖時，看第一眼后我們心里就應(yīng)該有個預(yù)期，這個地方板塊顏色分布情況怎樣，基本上房價就怎么樣。

除此之外，我們還要注意一點：同樣是紅色標(biāo)示，但商業(yè)用地和商務(wù)用地（也叫商業(yè)性辦公用地）是有區(qū)別的。

一般來說，商業(yè)用地主要是用在零售、批發(fā)等業(yè)態(tài)上，而商務(wù)用地更多指的是寫字樓、公寓用地等等，范圍更廣，所以含金量比起商業(yè)用地來說會更高。因此，在看規(guī)劃圖的時候一定要注意區(qū)分，看看標(biāo)注的到底是商業(yè)用地還是商務(wù)用地。

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與看城市總體規(guī)劃圖不同，當(dāng)我們要具體分析一個板塊的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值時，通?？吹亩际堑貕K控制性詳細(xì)規(guī)劃圖，簡稱“控規(guī)圖”。

控規(guī)圖和城市總體規(guī)劃圖類似，只是范圍縮小到某一具體的板塊，也更加精準(zhǔn)，不僅標(biāo)注了每塊土地的性質(zhì)，還會標(biāo)明公園、道路、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施。比起城市總體規(guī)劃，控規(guī)圖對我們買房挑選地段的作用更大。

控規(guī)圖怎么看？首先，看土地顏色占比。有些地方紅色板塊占比大，說明這個地方商業(yè)發(fā)達(dá)、寫字樓多，很可能是商業(yè)中心。

有些地方黃色板塊占比大，那么可能是以居住功能為主，說明這個地方很有可能是剛需市場，如果來這里投資，上漲空間注定不大。

再來看看下面這兩個板塊的對比，大家就能明白了：

左邊這個板塊，以黃色居住土地為主，零星分布著幾個紅色小塊。很明顯，這是個以居住功能為主的“睡城”。
而右邊這一塊，滿滿的都是教育、商業(yè)用地和住宅用地。如果要買房，選哪邊價值更大？毫無疑問是右邊。

買房投資買的是什么——稀缺性。

上面這兩張圖，都是在晉城，左邊是主城區(qū)西南片區(qū)，右邊的很明顯，是我們剛分析過的金村片區(qū)，也就是丹河新城金村起步區(qū)。

從地理位置上來說，西南片區(qū)相比丹河新城距離更有優(yōu)勢，但是目前想必大家都知道，政府在大力推進(jìn)丹河新城。

為什么？原因就在板塊的定位不同。

看控規(guī)圖就能看出來，西南片區(qū)幾乎都是住宅用地，沒有太多的商業(yè)用地，即使位置上更接近，交通擁堵等問題還是攔住了這個地方的價值。所以西南片區(qū)的功能定位為晉城市郊區(qū)型社區(qū)建設(shè)典范。而丹河新城則依托它的優(yōu)質(zhì)生態(tài)和教育園區(qū)，定位為國家低碳新城試點示范區(qū)和晉城市高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略承載地，所以兩個地塊的價值自然不同。

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對于城市來說，城市規(guī)劃是它發(fā)展的根本。從規(guī)劃圖看城市，可以從空間規(guī)劃的角度，大致了解到這座城市的發(fā)展情況，搞清楚城市重點發(fā)展方向。

學(xué)會看城市規(guī)劃，哪里是商務(wù)區(qū)，哪里有什么規(guī)劃，一目了然.。學(xué)會看懂城市中心，才能知道這個城市真正有價值的板塊在哪。比如，北京的城市空間結(jié)構(gòu)是“一核一主一副，兩軸、多點、一區(qū)”，其中“一副”是新加上去的城市副中心通州，列在“一核”（首都功能核心區(qū)）、“一主”（主城區(qū)6區(qū)）之后，說明通州就是繼城六區(qū)之后的城市中心，需要重點關(guān)注。再比如，杭州的城市空間結(jié)構(gòu)，已經(jīng)明確表達(dá)市中心有兩個主中心——江北的杭州老城區(qū)，以及錢江新城和錢江世紀(jì)城，即使江北的人對江南再有偏見，也應(yīng)該知道江南江北的大趨勢是平衡發(fā)展。再比如，即使很多人認(rèn)為深圳的“東進(jìn)戰(zhàn)略”說明向東才是風(fēng)口，但深圳的城市中心依然是福田和南山，西邊要優(yōu)于東邊。

舉個實例，我們來看西南屬片區(qū)的布局規(guī)劃示意圖：

2022年1月7日，澤州縣規(guī)劃和自然資源局分布了《澤州縣西南屬片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（研究）公示》，公布西南屬片區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：“一心、一軸、三區(qū)”。一心：中部公共服務(wù)核心。主要包括小學(xué)、社區(qū)服務(wù)中心、商業(yè)及街頭綠地。一軸：以規(guī)劃文正街為發(fā)展軸線。三區(qū)：宜居生活區(qū)、田園風(fēng)光區(qū)、綜合發(fā)展區(qū)那晉城市的城市空間規(guī)劃是什么呢？

日前，晉城市人民政府發(fā)布了一則重要通知，《晉城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，文件關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)的內(nèi)容中，明確提出要構(gòu)建“兩環(huán)兩帶三區(qū)域、一核四極網(wǎng)絡(luò)化”的國土空間開發(fā)保護(hù)總體格局。

“兩環(huán)兩帶三區(qū)域”形成以“兩環(huán)兩帶三區(qū)域”為重點的生態(tài)保護(hù)格局。

“兩環(huán)”指市域內(nèi)由太行山、中條山、太岳山組成的生態(tài)環(huán)和中心城區(qū)環(huán)城生態(tài)環(huán)。

“兩帶”指沁河生態(tài)文化帶和丹河生態(tài)文化帶。

“三區(qū)域”指在資源環(huán)境承載能力評價和國土空間開發(fā)適宜性評價的基礎(chǔ)上，將全市劃分為重點生態(tài)功能區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)、城市化發(fā)展區(qū)。?

“一核四極”形成以“一核四極”為重點的發(fā)展格局。

“一核”指中心城區(qū)。充分發(fā)揮中心城市在區(qū)位、科技、教育、人才等方面的資源優(yōu)勢，推動高端創(chuàng)新資源以及光機(jī)電、航空物流、裝備制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)向心集聚，推進(jìn)現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、信息服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，打造全市發(fā)展引擎和創(chuàng)新高地。積極推進(jìn)行政區(qū)劃調(diào)整，做大做強中心城區(qū)，優(yōu)化城區(qū)空間功能，推進(jìn)各片區(qū)內(nèi)和片區(qū)間市政基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套設(shè)施有機(jī)銜接，打造富有活力的中心城市，提高對市域及周邊地區(qū)的輻射力、帶動力和影響力。加快對接太原都市圈、融入中原城市群戰(zhàn)略，以丹河新城建設(shè)為重點，打造區(qū)域合作發(fā)展平臺，推進(jìn)要素多向互通流動，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)協(xié)作發(fā)展。

“四極”分別指高平、陽城、陵川、沁水四縣（市）城。因地制宜打造“一縣一品”，形成一批特色鮮明、集中度高、關(guān)聯(lián)性強、競爭力優(yōu)的塊狀產(chǎn)業(yè)集群。

其中還特別強調(diào)了按照“一體兩翼，六大組團(tuán)、片區(qū)改造”的思路，優(yōu)化城市空間格局，貫徹“市場化、生態(tài)化、特色化、精品化”發(fā)展理念，大力實施城市建設(shè)三年行動計劃。進(jìn)一步拓展城市空間，由現(xiàn)有主城區(qū)的單中心向主城區(qū)、丹河新城雙中心發(fā)展，實現(xiàn)城市軸線東移。高質(zhì)量推進(jìn)老城更新改造，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)丹河新城建設(shè)。

丹河新城以發(fā)揮并放大高鐵東站交通樞紐、丹河及兩岸生態(tài)環(huán)境、大學(xué)及優(yōu)質(zhì)高中教育高地三大發(fā)展優(yōu)勢為重點，以拓展城市發(fā)展空間為核心，圍繞“生態(tài)優(yōu)先、產(chǎn)城融合、活力創(chuàng)新、智慧高效”發(fā)展目標(biāo)，打造商務(wù)、康養(yǎng)、雙創(chuàng)和政務(wù)四大城市中心。

由上面的規(guī)劃是不是可以明確政府的規(guī)劃了。

看懂規(guī)劃圖，了解所屬區(qū)域的未來發(fā)展方向，結(jié)合實時政策和訊息，我們都可以成為“房產(chǎn)專家”。