去售樓處看過房的朋友們，一定看過下面這張表。明明是同一棟樓，相同的戶型，但是樓層不一樣，價格也不一樣。以108㎡戶型為例：價格低的10380元/㎡；價格高的10990元/㎡，單價差610元/㎡，總價相差約6.5W。

這種情況，是不是每個樓盤都有呢？你有沒想過，開發(fā)商是如何對每個樓層定價的？

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你遇到過的大部分置業(yè)顧問，可能除了視野、朝向等因素外，是不是也沒和你說得很透徹。其實開發(fā)商對樓層的定價，來源于幾個邏輯，今天咱們列舉兩個。

1、橄欖球價格體系，也是目前晉城樓市應(yīng)用最為廣泛的體格體系，比如銘基陽光云上、祥瑞新城等。這種價格體系的意思是中間樓層價格要比頂層低層價格高，但整體來說，差別不是特別大，多用于高層產(chǎn)品。

2、金字塔價格體系。樓層越往上，價格越高，樓層越低則價格越低。那么開發(fā)商是怎么選擇這兩個價格體系的？我們以晉城一樓盤為例。

從周邊配套來看，該樓盤南面有個水系公園，東側(cè)是商業(yè)廣場，西側(cè)是大型工業(yè)區(qū)；這是樓盤的高層樓棟平面效果圖，從視野景觀考慮，你會選擇哪一棟？

按照目前在售樓棟情況來講，是不是該選3#、7A#，為什么是這棟？因為，這兩棟直面公園，無遮擋，能夠把項目南面的景觀盡收眼底。

在同一水平面上的戶型，開發(fā)商定價主要考慮四大因素：戶型的平面設(shè)計、景觀視野、噪音灰塵和朝向。平面設(shè)計和朝向這兩點，對價格的影響不大，基本只占了10%。占比較大的，是景觀視野和噪音！因為這是購房者很直觀的感受。

大多數(shù)小區(qū)會把視野因素占35%的定價比例，噪音占45%。在外部視野受到阻擋的情況下，開發(fā)商一般就會選擇橄欖球價格體系定價。在外部視野沒有遮擋的情況下，開發(fā)商就會采取金字塔價格體系定價。圈內(nèi)有位大佬說過：窗外的風(fēng)景決定，決定了房子的價值！正是基于這兩個體系。

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那每一層樓的價格，具體是怎么定的？以開頭圖中的9#為例，按照金字塔價格體系定價，基本上每層樓的價格差0.05K，中間樓層是均價。

往上樓層上調(diào)0.05K，往下樓層減低0.05K，以此類推。但有的樓盤，一樓是架空層，很多人又不喜歡低樓層。開發(fā)商就會把低樓層的層差縮小。在垂直系數(shù)的制定中，視野變成了重要因素，其次就是客戶的心理體驗，項目其他情況等等。

知道了開發(fā)商的定價邏輯，就大概知道：同一個小區(qū)、樓棟之間、樓層之間，為什么有的價格高，有的價格低了。了解后，我們其實會發(fā)現(xiàn)價格越貴的樓層不一定是最適合自己的樓層，我們需要根據(jù)家庭成員的綜合喜好，結(jié)合所選樓盤實際情況，才能找到適合自己家的樓層。