導(dǎo)讀：

關(guān)于《晉城市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》征求意見的通知。

《晉城市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》已經(jīng)市八屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議初審。會(huì)后市人大及其常委會(huì)相關(guān)工作機(jī)構(gòu)根據(jù)初審時(shí)常委會(huì)組成人員提出的意見和建議，對(duì)草案進(jìn)行了修改完善?，F(xiàn)將修改后的草案予以公布，公開征求意見，截止時(shí)間為2022年9月15日。

聯(lián)系方式：0356－2198369

電子郵箱：jcrdfzw＠163．com

晉城市人民代表大會(huì)法制委員會(huì)?

晉城市人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)

2022年8月31日

晉城市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）

（征求意見稿）

第一章：總??則

第二章：物業(yè)管理區(qū)域

第三章：前期物業(yè)管理

第四章：業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)

第五章：物業(yè)服務(wù)

第六章：物業(yè)的使用與維護(hù)

第七章：監(jiān)督管理

第八章：法律責(zé)任

第九章：附??則

第一章? 總 則

第一條【目的依據(jù)】為了構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)相關(guān)主體的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧宜居社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條【黨建引領(lǐng)】物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循基層治理、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)和監(jiān)督管理相結(jié)合的原則。

建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的社區(qū)（村）、物業(yè)治理體系。

鼓勵(lì)和支持在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人中建立黨的基層組織，開展黨的活動(dòng)，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

倡導(dǎo)將社會(huì)主義核心價(jià)值觀融入臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，弘揚(yáng)優(yōu)秀傳統(tǒng)文化，增強(qiáng)居（村）民的認(rèn)同感、歸屬感、責(zé)任感和榮譽(yù)感。

第四條【政府職責(zé)】市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，將物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理工作體系，統(tǒng)籌推進(jìn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

第五條【部門職責(zé)】市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

市、縣（市、區(qū)）發(fā)展和改革、公安、規(guī)劃和自然資源、城市管理、市場(chǎng)監(jiān)管、人防、應(yīng)急管理等部門，按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條【街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)居（村）職責(zé)】街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理活動(dòng)納入基層治理工作，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立健全物業(yè)管理機(jī)制，參與監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

第七條【其他相關(guān)主體職責(zé)】業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利。

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

物業(yè)管理委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不具備條件成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)成立的自治組織，協(xié)助居（村）民委員會(huì)履行管理職責(zé)，接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)人受業(yè)主委托，依照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第八條【聯(lián)席會(huì)議】街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、居（村）民委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等單位人員參加，及時(shí)協(xié)調(diào)解決業(yè)主大會(huì)設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)選舉和換屆、物業(yè)服務(wù)人交接等物業(yè)管理中的問題和糾紛。

第九條【突發(fā)事件應(yīng)對(duì)】縣（市、區(qū)）人民政府和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人納入相關(guān)突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，建立物資和資金保障機(jī)制。

發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)按照響應(yīng)等級(jí)組織落實(shí)市、縣（市、區(qū)）人民政府的應(yīng)急措施，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)人配合居（村）民委員會(huì)開展工作。

第十條【投訴舉報(bào)】對(duì)物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為，任何單位和個(gè)人都可以向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門進(jìn)行投訴、舉報(bào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭芾?，并及時(shí)調(diào)查處理，予以回復(fù)。

對(duì)涉及多個(gè)行政主管部門管理職權(quán)的，由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府協(xié)調(diào)相關(guān)行政主管部門聯(lián)合執(zhí)法。

第十一條【服務(wù)平臺(tái)建設(shè)】鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)和人工智能等技術(shù)，建設(shè)物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，依法依規(guī)與相關(guān)部門實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享應(yīng)用，提升物業(yè)服務(wù)水平。

第二章? 物業(yè)管理區(qū)域

第十二條【劃分依據(jù)】物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設(shè)等因素，以利于服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事。

規(guī)劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。

第十三條【新建項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域劃分】新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域的劃分向規(guī)劃和自然資源部門提出意見，規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實(shí)施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會(huì)公布。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。

第十四條【已投入使用小區(qū)物業(yè)區(qū)域劃分】已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

第三章　前期物業(yè)管理

第十五條【物業(yè)用房】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五配套建設(shè)物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會(huì)工作用房），并且物業(yè)管理用房建筑面積不得少于一百平方米。物業(yè)管理用房的配置應(yīng)當(dāng)以方便業(yè)主和物業(yè)管理活動(dòng)為原則，并具備通風(fēng)、采光條件及水、電、暖等基本使用功能。

新建物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目首期開發(fā)階段明確配置物業(yè)管理用房的位置、面積。老舊住宅區(qū)沒有配套建設(shè)物業(yè)管理用房的，由所在地縣（市、區(qū)）人民政府、建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）和公用企（事）業(yè)單位完善物業(yè)管理用房。

第十六條【前期物業(yè)】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限最長不超過二年。期限屆滿，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約等資料報(bào)縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第十七條【臨時(shí)管理規(guī)約】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益及應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出約定，臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約在其銷售場(chǎng)所的顯著位置進(jìn)行公示。在簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約中業(yè)主的權(quán)利義務(wù)等主要內(nèi)容向業(yè)主予以說明，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第十八條【現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)】?建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成書面查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開查驗(yàn)結(jié)果。

物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改或者委托前期物業(yè)服務(wù)人整改。

第十九條【資料移交及保管】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)人承接新建物業(yè)時(shí)，向前期物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)資料，并辦理書面移交手續(xù)。

建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人及其他負(fù)有物業(yè)管理資料保管義務(wù)的單位及其工作人員，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，防止資料遺失和信息泄露。

第四章　業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)

第二十條【業(yè)主及業(yè)主權(quán)利義務(wù)】房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條【業(yè)主大會(huì)】業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

只有一個(gè)業(yè)主的，由其履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第二十二條【大會(huì)籌備組】符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人可以依法向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，組織、指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、居（村）民委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等委派的代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推舉產(chǎn)生，業(yè)主代表不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的代表擔(dān)任。籌備組組成人員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。

第二十三條【首次業(yè)主大會(huì)】籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)完成下列籌備工作，并組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；

（二）確認(rèn)業(yè)主身份和投票權(quán)；

（三）擬定管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（四）擬定業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員的候選人條件和選舉辦法；

（五）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方案、表決議案；

（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期內(nèi)以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)在收到書面意見之日起七日內(nèi)決定是否采納并書面答復(fù)。

首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員。業(yè)主委員會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散。

第二十四條【推薦候選人】業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員的候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)（村）黨組織推薦；

（二）居（村）民委員會(huì)推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)從前款規(guī)定方式推薦的人選中確定正式候選人名單，報(bào)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

鼓勵(lì)和支持業(yè)主中的黨員、人大代表、政協(xié)委員、公職人員、網(wǎng)格員、樓棟長積極參選業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員。

第二十五條【業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)】業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人，確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；?

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（九）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動(dòng)，管理、使用經(jīng)營收益；

（十）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告；

（十一）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決定；

（十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第（六）項(xiàng)至第（九）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十六條【召開業(yè)主大會(huì)】業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者通過信息化手段等形式召開；采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并同時(shí)告知居（村）民委員會(huì)，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召集。

第二十七條【業(yè)主委員會(huì)組成】業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)為五至十五人的單數(shù)，任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

第二十八條【候補(bǔ)委員】業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)候補(bǔ)委員，業(yè)主委員會(huì)委員缺額時(shí)，候補(bǔ)委員可以遞補(bǔ)為業(yè)主委員會(huì)委員。候補(bǔ)委員的人數(shù)及遞補(bǔ)規(guī)則應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定，但人數(shù)不得超過業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)。

業(yè)主委員會(huì)委員經(jīng)遞補(bǔ)人數(shù)仍不過半數(shù)，或者業(yè)主委員會(huì)拒不依法履行職責(zé)損害業(yè)主權(quán)益的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。

第二十九條【首次業(yè)委會(huì)會(huì)議】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。

第三十條【召開業(yè)委會(huì)會(huì)議】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開會(huì)議，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任負(fù)責(zé)召集，有半數(shù)以上委員出席方可召開，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席會(huì)議，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)副主任、其他委員、業(yè)主可以申請(qǐng)物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召集。

第三十一條【委員禁止行為】業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主委員會(huì)印章；

（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（六）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)出售、出租、出借給他人或者設(shè)定擔(dān)保等侵害業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利；

（七）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（八）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（九）組織、煽動(dòng)業(yè)主進(jìn)行違法活動(dòng)；

（十）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定暫停其委員職務(wù)，同時(shí)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)，并將結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的印章、有關(guān)憑證、檔案等資料及財(cái)物。

第三十二條【物業(yè)管理委員會(huì)組成】物業(yè)管理委員會(huì)由居（村）民委員會(huì)的代表及業(yè)主代表組成，人數(shù)為五人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于總?cè)藬?shù)的二分之一。

物業(yè)管理委員會(huì)主任由居（村）民委員會(huì)代表擔(dān)任，副主任由居（村）民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表擔(dān)任。業(yè)主代表按照業(yè)主委員會(huì)委員候選人方式產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示成員名單。

第三十三條【代行履職】物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，由物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，負(fù)責(zé)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織、指導(dǎo)兩次仍不能成立；

（三）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)任期屆滿、集體辭職等情形，需要重新選舉，經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織、指導(dǎo)兩次仍不能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。

第三十四條【工作移交】業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的印章、有關(guān)憑證、檔案等資料以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交。

物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物。

第三十五條【工作經(jīng)費(fèi)】業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，工作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第五章　物業(yè)服務(wù)

第三十六條【選聘物業(yè)服務(wù)人】選聘物業(yè)服務(wù)人前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、合同期限以及合同內(nèi)容等進(jìn)行表決。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第三十七條【物業(yè)服務(wù)人義務(wù)】?物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)管理區(qū)域派駐負(fù)責(zé)人員和必要的工作人員，履行下列義務(wù)：

（一）提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等基本服務(wù)；

（二）依法維護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施；

（三）建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案；

（四）采取合理措施保護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)制業(yè)主、非業(yè)主使用人通過提供人臉、指紋等生物信息方式進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域或者使用共有部分，不得泄露在物業(yè)服務(wù)中獲取的業(yè)主、非業(yè)主使用人個(gè)人信息，不得強(qiáng)制業(yè)主、非業(yè)主使用人購買其提供或者指定的商品或者服務(wù)，不得侵害業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)通過本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)或者其他約定方式，聽取業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，并建立投訴受理制度，公開投訴電話等投訴方式，及時(shí)接受業(yè)主、非業(yè)主使用人投訴。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十日內(nèi)作出答復(fù)。投訴人對(duì)答復(fù)有異議的，可以向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門投訴。

第三十八條【信息公示】物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示并及時(shí)更新下列信息：

（一）營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人、二十四小時(shí)服務(wù)電話、投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容，收費(fèi)的項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位的名稱、信用信息、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）供電、供水、供熱、供燃?xì)?、通信等專業(yè)經(jīng)營單位的報(bào)修服務(wù)電話等；

（五）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、共有部分的經(jīng)營與收益情況及專項(xiàng)維修資金使用情況；

（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)同時(shí)將前款公示的內(nèi)容通過信息化方式告知全體業(yè)主。

第三十九條【物業(yè)禁止行為】物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人；

（二）擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營；

（三）擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材；

（四）擅自將依法配建平時(shí)用作停車及其他用途的人防工程出售、贈(zèng)與；

（五）強(qiáng)行向業(yè)主指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷商品；

（六）未按照服務(wù)合同約定，擅自停止物業(yè)服務(wù)，或者物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn)；

（七）擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（八）違反法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第四十條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)】物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市發(fā)展和改革部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，制定全市物業(yè)服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中標(biāo)明物業(yè)服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)價(jià)、浮動(dòng)幅度和實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及物價(jià)指數(shù)等因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)價(jià)格。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

第四十一條【物業(yè)費(fèi)承擔(dān)】前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售物業(yè)交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售物業(yè)交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同或者前期物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主按照物業(yè)買賣合同的約定承擔(dān)；物業(yè)買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。

第四十二條【物業(yè)費(fèi)支付】業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止或者以限時(shí)、限量等方式變相停止供水、供電、供燃?xì)?、供熱和限制人員、車輛進(jìn)出等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四十三條【其他費(fèi)用繳納】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供燃?xì)?、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用。

專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)人代收代繳有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，物業(yè)服務(wù)人可以向委托單位收取報(bào)酬，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

業(yè)主通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式取得的車庫（位），因照明、衛(wèi)生等發(fā)生費(fèi)用的承擔(dān)，由物業(yè)服務(wù)人與取得車庫（位）的業(yè)主約定。

第四十四條【公共收益】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，其公共收益在扣除合理成本后歸業(yè)主共有。下列收益屬于公共收益：

（一）利用小區(qū)公共道路或者場(chǎng)地設(shè)置停車位收取的車位場(chǎng)地使用費(fèi)；

（二）利用電梯、車庫、場(chǎng)地、樓體等共用部位、設(shè)施發(fā)布廣告的經(jīng)營性收入；

（三）利用物業(yè)管理用房或者公共區(qū)域獲取的出租費(fèi)；

（四）其他應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有的收入。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬，其用途、使用辦法由業(yè)主共同決定。

第四十五條【物業(yè)服務(wù)延伸】鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)人向養(yǎng)老、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

第四十六條【物業(yè)服務(wù)終止】物業(yè)服務(wù)合同終止或者物業(yè)服務(wù)人被解聘的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在合同終止或者收到解聘通知之日起十日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，合同約定有退出期限的，按照約定期限執(zhí)行，同時(shí)將物業(yè)管理用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等移交給業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)人做好交接工作。因特殊情況不能移交的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代為保管。

新選聘的物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

第六章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十七條【物業(yè)使用】業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，按照物業(yè)規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

第四十八條【禁止行為】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，將衛(wèi)生間改在下層住戶客廳、廚房、臥室、書房的上方，下挖建筑物內(nèi)底層地面，擅自改變門窗位置等行為；

（二）擅自占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

（四）擅自拆改供水、排水、燃?xì)?、供暖等管線；

（五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（六）從建筑物中拋擲物品和任意棄置垃圾；

（七）制造超標(biāo)噪音，制造震動(dòng)、異響等干擾他人正常工作、生活；

（八）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（九）擅自改變?nèi)朔拦こ讨黧w結(jié)構(gòu)和平時(shí)使用功能，拆除、損壞人防工程設(shè)施設(shè)備等違反人防法律、法規(guī)的行為；

（十）擅自通過設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物、違規(guī)停放車輛和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益和侵害業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)向相關(guān)部門投訴和舉報(bào)。

第四十九條【利用物業(yè)經(jīng)營】物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，經(jīng)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)同意并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后方可進(jìn)行。

第五十條【維修資金】購買商品房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理商品房交付手續(xù)前，一次性足額交納專項(xiàng)維修資金。尚未售出的房屋，由建設(shè)單位代為交納專項(xiàng)維修資金。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，并督促業(yè)主交納。

本條例實(shí)施前，商品住房和公有住房出售后未交納專項(xiàng)維修資金的，購買住房的業(yè)主、公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金余額不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定續(xù)交。

第五十一條【資金應(yīng)急使用】在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人可以申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金：

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三）屋頂、屋面、外墻滲漏；

（四）排水設(shè)施堵塞、爆裂；

（五）樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；

（六）其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

需要應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人向市、縣（市、區(qū)）專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起七個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后三十日內(nèi)，提出申請(qǐng)方應(yīng)當(dāng)將使用維修資金情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，同時(shí)完善相關(guān)資料并報(bào)送專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)。

第五十二條【物業(yè)維修】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限和范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期滿后，物業(yè)專有部分、專有設(shè)備的維修由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，經(jīng)業(yè)主共同決定，從專項(xiàng)維修資金中支付，專項(xiàng)維修資金數(shù)額不足的，不足部分有約定的按照約定處理，沒有約定或者約定不明確的，由業(yè)主按照專有部分建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

人防工程維修、維護(hù)的費(fèi)用優(yōu)先從人防工程平時(shí)開發(fā)利用所收取的費(fèi)用中支付。

第五十三條【專業(yè)維修責(zé)任】供電、供水、供熱、供燃?xì)?、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由其運(yùn)營管理的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。

電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合條件的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。

第七章　監(jiān)督管理

第五十四條【組織指導(dǎo)物業(yè)選聘】街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人的選聘工作，負(fù)責(zé)在選聘前對(duì)報(bào)名物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)質(zhì)量及誠信等情況進(jìn)行考察調(diào)查。

第五十五條【物業(yè)專管員】街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在社區(qū)配備或聘用物業(yè)管理專管員，物業(yè)管理專管員負(fù)責(zé)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查等具體工作。

第五十六條【物業(yè)日常管理】居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好物業(yè)服務(wù)人的日常管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第五十七條【矛盾處置】街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，設(shè)立并公開投訴電話、投訴地點(diǎn)，接受、處理群眾的投訴和糾紛。

第五十八條【信用管理】市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)應(yīng)用“山西數(shù)字房產(chǎn)”平臺(tái)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，依法依規(guī)采集信用信息，開展物業(yè)服務(wù)人信用等級(jí)評(píng)價(jià)，定期公開信用評(píng)價(jià)結(jié)果，實(shí)行信用分級(jí)分類監(jiān)管，強(qiáng)化信用信息在物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)人選聘等方面的應(yīng)用。

第五十九條【失信懲戒】市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)人失信懲戒制度，對(duì)嚴(yán)重違法違規(guī)的物業(yè)服務(wù)人依法清退出市場(chǎng)。

第六十條【考核評(píng)價(jià)】街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)每年對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行滿意度測(cè)評(píng)和服務(wù)質(zhì)量考核，測(cè)評(píng)結(jié)果應(yīng)當(dāng)作為服務(wù)質(zhì)量考核的重要內(nèi)容。

第六十一條【整改退出】街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)監(jiān)督考核不合格的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行整改，對(duì)整改不達(dá)要求的物業(yè)服務(wù)人啟動(dòng)退出機(jī)制。

第六十二條【業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督管理】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)成員有本條例第三十一條第一款規(guī)定情形的，可以建議業(yè)主大會(huì)罷免其職務(wù)。

業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令改正；拒不改正、造成嚴(yán)重后果的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向業(yè)主大會(huì)建議罷免業(yè)主委員會(huì)全體成員職務(wù)，發(fā)現(xiàn)涉嫌違法行為的，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)部門報(bào)告：

（一）不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的；

（二）不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

（三）不按照規(guī)定籌集、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的；

（四）挪用、侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者全體業(yè)主共有的財(cái)物的；

（五）違反法律、法規(guī)規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第八章　法律責(zé)任

第六十三條【援引條款】違反本條例規(guī)定，法律、行政法規(guī)以及省人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的地方性法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十四條【法律責(zé)任】　違反本條例第三十八條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未公示相關(guān)內(nèi)容的，由市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一千元以上五千元以下罰款。

第六十五條【法律責(zé)任】　違反本條例第四十二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人采取停止或者以限時(shí)、限量等方式變相停止供水、供電、供燃?xì)狻⒐岷拖拗迫藛T、車輛進(jìn)出等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上一萬元以下罰款。

第六十六條【綜合執(zhí)法】對(duì)違反本條例的行為，相應(yīng)的行政處罰已經(jīng)按照綜合執(zhí)法的有關(guān)規(guī)定集中行使的，由集中行使行政處罰權(quán)的部門依法實(shí)施處罰。

第六十七條【法律責(zé)任】　國家機(jī)關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關(guān)部門對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依照有關(guān)規(guī)定給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九章　?附　則

第六十八條【名詞解釋】本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

（一）物業(yè)服務(wù)人：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

（二）物業(yè)使用人：是指除業(yè)主以外合法使用物業(yè)的單位和個(gè)人，包括但不限于物業(yè)承租人、借用人。

（三）專有部分：是指業(yè)主門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；

（四）共用部位：是指房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、公共陽臺(tái)、疏散通道、安全出口、消防車通道、戶外墻壁、傳達(dá)室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室、消防設(shè)備用房等；

（五）共用設(shè)施設(shè)備：是指綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、電梯、房屋的排水管道、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、公用設(shè)施設(shè)備用房等。

第六十九條【施行日期】?本條例自??年??月??日起施行。