“2004年到2011年，是晉城樓市的上升期。2014年5月出現(xiàn)‘拐點’，樓市行情急轉(zhuǎn)直下，漸漸步入水深處，眼下更是風(fēng)聲鶴唳?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，我市房企就像盛開在懸崖上的花，看似無比明艷，實則步步驚心。

面對全國房地產(chǎn)市場將逐漸從以前“開發(fā)——銷售”舊時代進入“租售并舉”的新時代，我市房企將如何奮力走出深水區(qū)？是個嚴峻而沉重的話題。

頭頂懸著達摩克利斯之劍

“正常情況下，房地產(chǎn)的項目建設(shè)周期大約是3年。”7月2日，某房企負責(zé)人告訴記者，所謂的正常情況就是說不涉及拆遷且各類手續(xù)齊全。

據(jù)了解，房地產(chǎn)的一個樓盤項目從開工到封頂，需要辦理《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》等。按照國家相關(guān)規(guī)定，《商品房銷售（預(yù)售）許可證》要完成總體投資的25%以上才可辦理。要想合規(guī)合法銷售房屋，光辦證至少需要兩年左右時間。

在這之前，房企拍地、辦理相關(guān)手續(xù)和工程施工費都需要提前墊付。如果涉及城中村改造，開發(fā)商還需要為城中村居民支付過渡費、拆遷費和回遷安置費，拆遷進度的快慢會直接影響到過渡費支付的多少，一旦逾期，過渡費會翻倍甚至3倍支付。由此可見，項目進度、財務(wù)成本控制是房產(chǎn)開發(fā)最為關(guān)鍵的。

過去幾年，晉城樓市一度是“遍地諸侯，狼煙四起”，最多時注冊房企達247家之多，大致分為原始積累型、技術(shù)型、城中村改造型、本地大型企業(yè)發(fā)展型等幾類。經(jīng)過“拐點”的大浪淘沙后，現(xiàn)在存活下來的有40多家，但大都因為財務(wù)成本過高而面臨資金流動性的挑戰(zhàn)。

資金鏈緊繃是致命的風(fēng)險

2014年5月是我市樓市的“拐點”：樓市行情急轉(zhuǎn)直下，市場存量房預(yù)警頻頻拉響。不少房企因為資金短缺開工不足。炒房人沒了，改善性住房的人減少了，剛需戶型的人群在等待觀望。

作為一個內(nèi)陸四五線城市，晉城房地產(chǎn)仍處于市場初期，很多時候是在盲目“跟跑”，在規(guī)范上欠缺較多。近年來，隨著國家對樓市“房住不炒”、穩(wěn)健中性的綜合施策，樓市新情況新問題不斷涌現(xiàn)。

2010年和2012年，我市推出了經(jīng)適房和限價房，使得“隔壁”樓盤出現(xiàn)降價，導(dǎo)致各樓盤“上訪戰(zhàn)”不斷上演，各大房企資金回籠困難。

待限價房塵埃落定后，各樓盤相繼打出“團購戰(zhàn)”，出現(xiàn)了集中購房潮，拉動了全年商品房銷售的快速增長。但住宅供給側(cè)結(jié)構(gòu)性問題凸顯，90平方米以下小戶型，144平方米以上大戶型庫存積壓，90至144平方米戶型住宅“三房”成為銷售的主力。

從城市基本面看，我市既缺乏新產(chǎn)業(yè)，又沒有大量人口作為支撐，棚改是拉動城市需求的重要因素。

2014年，“去庫存”和“棚改三年攻堅計劃”兩個艱巨的任務(wù)撞在了一起，而棚改貨幣化，同時解決了這兩大難題，也大大推動了我市“去庫存”步伐。

“貨幣化安置是最關(guān)鍵的推手，市場增加了不少手持現(xiàn)金的購房者?！睒I(yè)內(nèi)人士分析說：“央行通過PSL對銀行的定向?qū)捤?，是棚改最主要最核心的資金來源。居民拿到貨幣化補償后，可能去買商品房，加上銀行提供貸款，有可能把50平方米的房子換成80或100平方米，庫存容易被消化掉?！?/p>

這種新情況，讓不少房企誤以為政策紅利一直會有，再加上2014年11月央行宣布“降息+降準”，使不少房企都擺出了豁出去拿地的姿勢，走上了“買買買”的擴張之路。2015年，我市房地產(chǎn)投資、房屋新開工面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均達到最高點。

危機的起點都是渺小的和式微的。事實上，貨幣化安置帶來的剛需并不具備長期可持續(xù)性。很快，房子喪失了流動性，不少房企陷入資金鏈緊繃的窘境。

瘦身多元協(xié)同才能再出發(fā)

反炒房殲滅戰(zhàn)大幕開啟，樓市將革故鼎新進入新時代。晉城，還有沒有更大空間來發(fā)展樓市？

有業(yè)內(nèi)人士指出，未來，我市樓市發(fā)展還有很大空間。現(xiàn)階段，人們已從基本住房過渡到高品質(zhì)住房，相應(yīng)的，傳統(tǒng)地產(chǎn)也應(yīng)盡快轉(zhuǎn)型為專業(yè)地產(chǎn)。這不僅是房產(chǎn)開發(fā)，而是延伸到產(chǎn)業(yè)層面進行相關(guān)配套和運營，培育新動力新的經(jīng)濟增長點，瘦身的同時注重多元協(xié)同發(fā)展。

首先，晉城樓市可以得到區(qū)域大環(huán)境變革的“加持”。近年來，我市交通網(wǎng)絡(luò)大更新，高鐵、機場等快速交通加入，打破交通瓶頸指日可待。全域旅游總體規(guī)劃的持續(xù)推進，太行國家一號風(fēng)景道的建設(shè)。這些都將賦予晉城未來全新的發(fā)展“動力”。

其次，城市的角色定位在變，房地產(chǎn)的發(fā)展空間也在逐步拓寬。晉城作為中心城市的吸引力不斷增強，隨著山上山下的交通互通逐步增多，為晉城倒吸提供無限可能。更多的山下居民將會選擇在山上有一塊長久的避暑居所。就和海南人販賣海景陽光房一樣，晉城人購賣的是山景清涼房，發(fā)展休閑地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)將為我市引得來留得住的配套項目之一。

再則，從有房住到住好房，“人民對美好生活”的向往是持續(xù)的剛需。目前，我市的城鎮(zhèn)化水平指標還有待提升?；谝陨戏N種，晉城房地產(chǎn)市場的人口紅利期遠未結(jié)束。

隨著棚改融資的不斷收緊，“多拿地，快開發(fā)”的傳統(tǒng)模式將面臨融資渠道變窄，開發(fā)成本加大等挑戰(zhàn)，必將被顛覆。我市房企只有加強“瘦身”，折回來深耕地產(chǎn)，以合理的投入，獲得較高的住宅性能價值、環(huán)境價值和附加值，為居民提供高品質(zhì)、低消耗的新式住宅，靈活轉(zhuǎn)變思路，走產(chǎn)業(yè)融合之路，才能走出深水區(qū)，發(fā)現(xiàn)新的盈利增長點。