今年以來(lái)，在市委市政府堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，全市認(rèn)真貫徹落實(shí)中央、省穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的各項(xiàng)政策措施，堅(jiān)持房住不炒的基本方針，最大程度保障了人民群眾的住房需求。但受國(guó)內(nèi)錯(cuò)綜復(fù)雜形勢(shì)影響，“三重壓力”相互疊加，1-9月，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然表現(xiàn)出一些微弱的積極信號(hào)，但總體仍然處于下行區(qū)間。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本情況

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩。1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資105.7億元，同比增長(zhǎng)7.0%，高于全省平均水平15個(gè)百分點(diǎn)，排全省第二位。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍在增加，但增速放緩，增速比1-8月回落10.7個(gè)百分點(diǎn)。

從工程用途看，住宅投資為唯一拉動(dòng)點(diǎn)。1-9月，住宅投資81.6億元，同比增長(zhǎng)16.2%；辦公樓投資0.4億元，同比下降30.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資6.8億元，同比下降28.3%；其它類房屋投資16.9億元，同比下降8.6%。

從投資結(jié)構(gòu)看，其他費(fèi)用增長(zhǎng)較快。1-9月，建筑工程71.9億元，同比增長(zhǎng)7.0%；安裝工程1.3億元，同比下降63.0%；設(shè)備工器具購(gòu)置0.1億元，同比下降42.9%；其他費(fèi)用32.4億元，同比增長(zhǎng)16.2%。

（二）商品房銷售低位企穩(wěn)。今年以來(lái)，受國(guó)內(nèi)錯(cuò)綜復(fù)雜形勢(shì)影響，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)面臨巨大壓力，商品房銷售面積大幅下降。1-9月，全市商品房銷售面積138.3萬(wàn)平方米，同比下降28.4%。雖然商品房銷售市場(chǎng)在下行區(qū)間運(yùn)行，但從數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售有望低位企穩(wěn)。一是從月度上看，商品房銷售面積增速自1-4月 -31.5%低點(diǎn)以來(lái)，1-5月（-20.7%）、1-6月（-9.5%）、1-7月（?-22.9%）、1-8月（-24.7%）、1-9（-28.4%）連續(xù)5個(gè)月增速均未再次下探；二是從縣域看，已有一些積極信號(hào)。城區(qū)作為商品房銷售主陣地，1-9月商品房銷售面積同比增長(zhǎng)11.8%，這是自3月以來(lái)，商品房銷售面積增速首次轉(zhuǎn)正，如能保持增長(zhǎng)到年底，則企穩(wěn)基礎(chǔ)會(huì)更加穩(wěn)固。

（三）本年到位資金緊張。受疫情反復(fù)等多重因素疊加影響，房企到位資金面臨趨緊，壓力較大。1-9月，本年實(shí)際到位資金106億元，同比下降10.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2.1億元，同比增長(zhǎng)14.3%；自籌資金35.2億元，同比增長(zhǎng)17.3%；定金及預(yù)收款41.8億元，同比下降5.0%；個(gè)人按揭貸款22.9億元，同比下降8.9%；其他資金4億元，同比下降76.6%。

（四）房屋施工面積擴(kuò)大。1-9月，房屋施工面積1521.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.5%。其中住宅施工面積1146.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.7%。

（五）房屋待售面積減少。1-9月，房屋待售面積16.3萬(wàn)平方米，同比下降67.4%。其中住宅待售面積10.8萬(wàn)平方米，同比下降61.0%。

二、需要關(guān)注的問(wèn)題

全市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然表現(xiàn)出一些微弱的積極信號(hào)，但總體仍然處于下行區(qū)間，很多問(wèn)題仍需密切關(guān)注。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后勁不足。1-9月，全市新入庫(kù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?28個(gè)，比去年同期少11個(gè)，同比下降28.2%；計(jì)劃總投資137億元，比去年同期減少79.2億元，同比下降36.6%；房屋新開(kāi)工面積230.6萬(wàn)平方米，同比下降19.7%，其中住宅新開(kāi)工面積171萬(wàn)平方米，同比下降25.4%。新入庫(kù)項(xiàng)目個(gè)數(shù)、規(guī)模大幅縮減，新開(kāi)工面積大幅下降，造成對(duì)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)作用減弱，投資后勁明顯不足。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足。今年以來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)投資回落、銷售下行，整體面臨衰退之勢(shì)。從消費(fèi)端看，剛需購(gòu)房需求萎縮、商品房?jī)r(jià)格上漲預(yù)期減少、企業(yè)爆雷、樓盤停工導(dǎo)致觀望情緒持續(xù)加??；從企業(yè)端看，一方面部分房地產(chǎn)企業(yè)早期高價(jià)拿地，開(kāi)盤后因前期開(kāi)發(fā)成本過(guò)高、價(jià)格調(diào)整空間有限，平均銷售價(jià)略高于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)，導(dǎo)致銷售遇冷資金回流慢，不得不暫時(shí)觀望，等待市場(chǎng)回暖。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)因觀望情緒對(duì)未來(lái)預(yù)期有限，拿地信心不足，也導(dǎo)致了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)低位運(yùn)行。

三、幾點(diǎn)建議

我市房地產(chǎn)市場(chǎng)下行幅度雖超出預(yù)期，但仍表現(xiàn)出一定的韌性。從需求端來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)刺激政策作用顯現(xiàn)仍需時(shí)間，疫情反復(fù)為消費(fèi)者收入增添不確定性，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)信心不足，影響房地產(chǎn)需求，但后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)和政策利好陸續(xù)出臺(tái)，未來(lái)房地產(chǎn)銷售有回穩(wěn)的趨勢(shì)。從供給端來(lái)看，房企仍面臨較大的資金壓力，企業(yè)參與土拍更加謹(jǐn)慎，在有限的資金里更注重項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率，更偏向于加快施工以促進(jìn)資金回籠，建設(shè)進(jìn)度或?qū)⒓涌臁?/p>

（一）穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。從“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”三個(gè)方面穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，重塑居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。一是穩(wěn)住土拍市場(chǎng)。政府有關(guān)部門可通過(guò)支持房企合理融資、優(yōu)化土地競(jìng)拍、提高行政審批效率等方法緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力，增強(qiáng)企業(yè)拿地信心；二是堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，進(jìn)一步保障剛性與改善性住房需求。三是要力促保交樓。一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全流程監(jiān)測(cè)和全過(guò)程監(jiān)管，準(zhǔn)確判斷、及早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，確保在建項(xiàng)目順利推進(jìn)。另一方面支持企業(yè)兼并重組，推進(jìn)“爛尾樓”復(fù)工，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目盡快交付，用交付恢復(fù)市場(chǎng)信心，為穩(wěn)投資提供有利條件。

（二）多措并舉促銷售逐步回暖。一是充分滿足住房剛性和改善性需求。增加剛性住房供給，鼓勵(lì)符合標(biāo)準(zhǔn)的商品房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，貫徹落實(shí)國(guó)家、省、市有關(guān)首套房降息和降首付比例、提高住房公積金貸款額度等系列政策措施。二是搭建平臺(tái)擴(kuò)大銷售渠道。線上依托網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)、自媒體平臺(tái)，以“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”形式，讓市民更方便地了解樓盤信息，促進(jìn)住房消費(fèi)；線下舉辦房地產(chǎn)展示交易會(huì)，為企業(yè)搭建展示交易平臺(tái)，促進(jìn)消費(fèi)，提振市場(chǎng)信心。三是加大促銷力度。6月份我市城區(qū)和高平市發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)券，部分房企也給出了買房送車庫(kù)送裝修免物業(yè)費(fèi)等活動(dòng)。這些措施有力促進(jìn)了商品房銷售，因此可以在綜合考慮的情況下將優(yōu)惠政策進(jìn)行打包，持續(xù)發(fā)力推進(jìn)。同時(shí)也可以按商品類型推出商品套餐，如房子+車子等，這樣將各行業(yè)優(yōu)惠捆綁起來(lái)，做到聯(lián)動(dòng)互惠。