2022年是房地產(chǎn)行業(yè)走下坡路的一年，銷售、土拍、房價均表現(xiàn)低迷，與此同時，各地“救市”政策也是層出不窮。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2022年12月底，全國超330個省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超千條，政策中涉及到優(yōu)化限購（48城111條）、優(yōu)化限貸（173城240條）、優(yōu)化限售（33城41條）、調整公積金（235城416條）、調整限價（29城34條）、購房補貼（187城256條）、調整預售資金監(jiān)管（115城132條）等。

這些政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場主體預期；二是為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復；三是“保交樓”，解決期房交付問題，提振市場情緒，穩(wěn)住購房者信心。

從供給端到需求端，房地產(chǎn)“救市”政策全面開花。

細看會發(fā)現(xiàn)，在刺激需求端方面，政策再多，都是圍繞限購、限貸、降低首付比例、貸款利率等來進行，對購房者有一定的刺激作用，但是效果顯然沒有達到預期。

2023年1月5日，中國央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

新的一年，政策繼續(xù)發(fā)力，首波利好仍是降利率，對滿足條件的城市，可以下調或取消貸款利率下限。

據(jù)不完全統(tǒng)計，有38個城市滿足條件，調整利率下限，部分城市首套房貸利率或將跌破4%。

從事實來看，首套房貸利率下調并沒有帶來樓市的筑底回暖。

關于“救市”，呼聲最高的，是下調存量房房貸利率。

簡單來講，就是下調已經(jīng)出售房屋的房貸利率。

房貸利率現(xiàn)在是根據(jù)LPR報價來決定的，當前LPR報價已經(jīng)處于歷史低位，很多已經(jīng)買房的，2023年1月份開始，房貸已經(jīng)根據(jù)2022年12月份的LPR進行了調整，每個月的月供已經(jīng)相應調整減少了。

沒錯，但這只是部分存量房，還有大批存量房，主要是2020年以前買房上車的業(yè)主，在根據(jù)銀行提示轉換個人住房貸款按照LPR報價調整時，過于自信，選擇了固定利率，將自己的房貸利率固定在了高位。

因此，即使當下LPR報價處于低位，他們并不能享受相應的房貸調整，依然是按照自己的固定利率來還款，且未來幾十年，都不會改變。除非，統(tǒng)一下調存量房貸利率。這樣一來，能夠減輕已經(jīng)買房業(yè)主的還貸壓力，喚醒改善型客戶購房欲望，為房地產(chǎn)市場添一把火。

顯然，統(tǒng)一下調存量房房貸利率，是不現(xiàn)實的，銀行第一個站出來不會答應，吃進去的肉，哪有吐出來的道理。

不出意外，2023年仍會有更多“救市”政策等待出臺，敬請期待。