物業(yè)，作為購房應該考慮的因素之一，實際上很難在買房之初來判斷一個小區(qū)物業(yè)服務好與不好的，除非是同一小區(qū)不同階段開發(fā)的項目。買房的時候不好判斷，入住之后才能感受到一個小區(qū)的物業(yè)服務，究竟如何。事實上，大多小區(qū)的業(yè)主，對其物業(yè)服務基本都是不滿意的。

很多人都會覺得，錢花了，但是看不到效果，享受不到服務，物業(yè)不作為成為業(yè)主熱議的“通病”。尤其是每年交著一兩千塊的物業(yè)費，沒有享受到相匹配的服務，更是心里不平衡。

近日，晉城某小區(qū)業(yè)主聚集起來，到其物業(yè)公司進行“維權”，視頻中提到“小區(qū)物業(yè)不作為，收的1.7元/㎡的物業(yè)費，入住三年了像樣的路都沒有，車主開車進小區(qū)半小時就要收費”。

網(wǎng)友的評論也是相當精彩：換物業(yè)、物業(yè)都只會收錢、取消物業(yè)等，還提到了晉城其他小區(qū)的物業(yè)服務，基本沒有哪個人評論說自家物業(yè)好的。

物業(yè)與業(yè)主的“對立”，似乎是天然的，說好的少，說不好的多。

不可否認，物業(yè)在服務過程中，確實存在一些服務不到位、管理不到位、沒有盡職盡責、工作不落實、亂收費等問題，但事實上，物業(yè)工作也是一個不討好的工作，不管做得好與不好，總有人嫌不夠好，沒有做到位，對不起交的物業(yè)費。

小編整理匯總了二十條物業(yè)與業(yè)主之間，常見的、容易發(fā)生糾紛的問題，供大家參考！

01 房子沒入住，需要交物業(yè)費嗎？

小區(qū)的物業(yè)服務費主要是公共性服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應當繳納相應物業(yè)費。

02 新交的商品房有質量問題，業(yè)主可不可以拒交物業(yè)費？

不可以!房屋的質量問題，是業(yè)主與開發(fā)商在商品房買賣合同當中所約定的權利義務，這是商品房買賣合同的關系，而業(yè)主與物業(yè)之間，是物業(yè)服務合同的關系，這兩個并不相關。關于房屋質量問題，業(yè)主應當向開發(fā)商主張申請質量問題的保護，而不能以此拒交物業(yè)費。

03 物業(yè)公司提供的服務不滿意 可以拒交物業(yè)費嗎？

需要具體情況具體分析。因為物業(yè)服務是針對全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性，業(yè)主若認為物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費（如部分垃圾沒有及時清理、公共區(qū)域照明燈損壞等），這樣的做法會導致業(yè)主的個人收益遠遠小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害，因此不能以物業(yè)服務存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費。但是，如果物業(yè)服務存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費可以適當減免；因物業(yè)服務瑕疵導致的損失，業(yè)主可以要求物業(yè)進行賠償。比如：小區(qū)門禁損壞后物業(yè)未及時修復，未設保安室，亦無保安巡查，或雖有錄像監(jiān)控但監(jiān)控損壞缺失等原因，導致業(yè)主財物被偷竊的，可以認為物業(yè)在業(yè)主安全保障方面明顯管理不到位，為重大瑕疵，可以減免物業(yè)費。

04 沒交物業(yè)費 物業(yè)對業(yè)主停水停電 合法嗎？

不合法。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期未足額繳納物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付物業(yè)費；合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或申請仲裁，不得通過對業(yè)主進行停水停電等不合法措施催交物業(yè)費。《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

05 買了二手房 原業(yè)主欠繳的物業(yè)費該新業(yè)主補繳嗎？

對于所購二手房有欠繳物業(yè)費的問題，如果二手房買賣合同中有關于物業(yè)費承擔的具體約定，按約定；如果房屋買賣合同未約定，因原物業(yè)費屬于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的約定，故之前欠繳的物業(yè)費應由原業(yè)主向物業(yè)公司繳納。

06 售樓時的承諾沒有兌現(xiàn)，可以不交物業(yè)費嗎？

不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨立法人資格的公司，物業(yè)管理費是用于小區(qū)物業(yè)服務的，是物業(yè)公司用于保證和維護小區(qū)物業(yè)服務正常運行的根本。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)費仍需支付。

07 已經(jīng)購買了車庫或車位，為什么還要繳納管理費？

即使買了車位，嚴格來講也要交納場地管理服務費，因為物業(yè)公司要對車庫或車位進行清潔和維護。

08 業(yè)主有權審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？

沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務知識，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。

09 裝修時為什么要交裝修保證金？

是按哪些相關標準收??？根據(jù)《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第一條和物業(yè)公司在具體操作時通過與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的方式來約定裝修行為。以達到安全施工的目的。具體的收取標準以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《裝修管理服務協(xié)議》約定的金額為準。裝修涉及到建筑物安全使用的問題。物業(yè)公司必須從裝修開始時就進行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主安全帶來威脅。實際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結構，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對建筑物，設施設備的保護，不顧及對環(huán)境衛(wèi)生的愛護，造成他人生命、健康、財產(chǎn)的損失，破壞公共設施設備。對于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來制約。

10 車輛停放時，車主享有什么樣的權利？

假如車輛被盜、丟失，物業(yè)管理公司應該承擔什么樣的責任？車主享有車輛停放，及對物業(yè)人員服務態(tài)度的投訴權利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業(yè)公司管理人員履行了正常的安全防范義務，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔賠償責任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關系，則物管有可能要承擔一定的賠償責任。

11 小區(qū)內的公用設施損壞，維修費用是包含在物業(yè)管理服務費內嗎？

如果不是，維修費用該由誰來承擔？公用設施的小修和日常保養(yǎng)費用包含在物業(yè)管理服務費中。

12 小區(qū)內停車被劃傷，誰負責?

物管費和停車管理費是不同的，具體要看雙方是否簽訂有停車保管的協(xié)議，如果有協(xié)議按照協(xié)議履行，沒有協(xié)議可能無法追究物管責任。如果業(yè)主與物管簽訂了協(xié)議，明確約定了雙方的權利義務，車主按照規(guī)定的地方停放，物管應當對車輛的損害承擔責任。

13 小區(qū)的車位分幾種？如何劃分使用？

一般情況，車位分為3類：產(chǎn)權車位、公攤車位、人防車位。產(chǎn)權車位主要是指開發(fā)商自建的地下車庫，且開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權。在這種情況下，開發(fā)商可以委托物業(yè)公司租售車位，是合法的。公攤車位是車位面積已經(jīng)列入公攤面積被分攤。根據(jù)《物權法》第七十四條第三款規(guī)定，占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。人防車位是人防工程的規(guī)劃車位。按照《物權法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下供業(yè)主使用，并可按約定收取一定的費用。開發(fā)商只擁有使用權，不擁有產(chǎn)權，只能出租，但租期不得超過20年。

14 物業(yè)有沒有權利禁止不買車位的業(yè)主車輛進入小區(qū)呢？

首先要看小區(qū)的車位屬于哪種性質。

如果是開發(fā)商的產(chǎn)權車位，小區(qū)的業(yè)主可以成立業(yè)主委員會和物業(yè)進行交涉和維權；如果是人防車位，開發(fā)商沒有產(chǎn)權，出售車位是違法的；如果是公攤車位，這類車庫所有權屬全體業(yè)主共有，根本談不上出租和出售。

15 小區(qū)的車位所有權到底屬于誰?

《物權法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?

上述第七十四條基本上明確了探求車庫、車位所有權歸屬問題的路徑，開發(fā)商也往往通過房屋買賣合同條款約定車庫、車位的所有權歸屬于自己，同時提醒購房者通過購買或租賃的形式取得車庫、車位的使用權。

16 物業(yè)工作都有哪些，要履行哪些義務？

提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護等基本服務；
依法維護、管理物業(yè)管理區(qū)域內的公用設施；建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案；協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作；法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

17 物業(yè)服務過程中，哪些行為是不正確的？

將物業(yè)管理服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉委托給第三人；

擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經(jīng)營；擅自拆除、停用消防設施、器材；擅自將依法配建平時用作停車及其他用途的人防工程出售、贈與；強行向業(yè)主指定特定服務企業(yè)或者推銷商品；未按照服務合同約定，擅自退出物業(yè)管理服務區(qū)域，或者物業(yè)服務合同終止后，拒不移交相關資料資產(chǎn)；強制業(yè)主、物業(yè)使用人通過提供人臉、指紋等生物信息方式進入物業(yè)管理區(qū)域；擅自泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理服務無關的活動；違反法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。

18 哪些情況可以申請使用維修基金？

電梯故障；消防設施故障；屋頂、屋面、外墻滲漏；排水設施堵塞、爆裂；樓體外立面存在脫落危險；其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。需要應急使用專項維修資金的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會向維修資金管理部門提出申請。維修資金管理部門對維修資金使用方案等資料審核同意后，予以列支劃轉。

19 物業(yè)公司能夠對業(yè)主進行各類罰款嗎?

不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款。

罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業(yè)一律不得對他人進行罰款處罰。

20?小區(qū)公共設施損毀，物業(yè)不進行更換或維修怎么辦？

對于公共區(qū)域設施如外墻體，小區(qū)路面，上、下水等設施出現(xiàn)質量問題，如在保修期內，由開發(fā)商承擔維修責任。如不在保修期內，則由全體業(yè)主共同承擔，可以提取“物業(yè)維修基金”解決該問題，但該筆維修基金的使用需要由物業(yè)公司牽頭、協(xié)調。

你家在哪個小區(qū)？你家的物業(yè)費多少錢？物業(yè)服務怎么樣？

有沒有感覺自己家物業(yè)服務好的，還可以的，歡迎大家留言討論……