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圖源住建部2022年8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了國家標準《民用建筑通用規(guī)范》的公告，自2023年3月1日起實施。其中，關(guān)于建筑面積，新規(guī)中這樣寫道：建筑面積應(yīng)按建筑每個自然層樓（地）面處外圍結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算。

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圖源住建部

什么是外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間？

即建筑外墻的設(shè)計完成面就是面積的計算線。

01.公攤面積真的要變大了嗎？ ? ?

按照舊規(guī)，僅墻體+保溫層計入建筑面積，其余找平層、膠黏劑、網(wǎng)格布、抹面層、涂料、面磚等等，均不計入建筑面積。而3月1日起執(zhí)行的新規(guī)，相當于“所見即所得”，即建筑外墻設(shè)計完成面就是面積計算線。通俗點說，民用建筑的外墻及幕墻面層計入建筑面積！以下圖為例，以往計入公攤的是2以內(nèi)的部分，而現(xiàn)在1和2都要計入公攤面積。

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圖源消防資源網(wǎng)版《民用建筑通用規(guī)范 GB55031-2022》

如此來看，公攤面積真的要變大了嗎？

有專業(yè)人士解釋道，這個新規(guī)是建筑規(guī)范，不是房產(chǎn)測繪規(guī)范，房產(chǎn)證上的建筑面積是按照房產(chǎn)測繪來進行的。也就是說，這個不會增加買房的建筑面積，不會增加購房成本。還有另外的專業(yè)人士稱，建筑面積的增加，或許不影響套內(nèi)面積的測繪，但會對公攤產(chǎn)生影響。畢竟建筑面積實打?qū)嵉卦黾恿恕＞烤谷绾?？還需要以官方解讀為準。

02.新規(guī)會影響未來產(chǎn)品設(shè)計 ? ?

①按照新規(guī)來計算，部分“真材實料”的高端住宅，可能公攤會更大！
大多數(shù)普通住宅用的是真石漆，漆面層厚度大約為20mm，這樣的面積，放到公攤上，其實可以忽略不計，影響相對較小。而高端住宅大多采用干掛石材、玻璃幕墻、鋁板等材料的外立面，墻面厚度會更高，增加的厚度大概會到100mm，相應(yīng)要承擔的公攤面積則更大！未來在高端住宅的設(shè)計上，可能會用仿石貼片等，來替換石材干掛、干掛鋁板等產(chǎn)品，以減少厚度以及建筑面積，節(jié)約成本?；蛘撸部赡苤苯臃艞壞粔υO(shè)計，直接采用真石漆涂料，或者催生出另類的新穎產(chǎn)品。

②開放式陽臺或增多

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按照最新規(guī)定，陽臺建筑面積應(yīng)按圍護設(shè)施外表面所圍空間水平投影面積的1/2計算；而當陽臺封閉時，應(yīng)按其外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算。未來陽臺面積無需受結(jié)構(gòu)確定，需要看陽臺封閉狀態(tài)來確定，只要是封閉的就算全面積，跟剪力墻的布置無關(guān)，而且是強條規(guī)范，必須執(zhí)行。簡單地說，陽臺不封包，就算一半面積，只要陽臺封包，就算全面積。未來開放式陽臺或?qū)⒋罅砍霈F(xiàn)。

③風(fēng)雨連廊或消失

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按照最新規(guī)定，永久性結(jié)構(gòu)的建筑空間，有永久性頂蓋，無圍護結(jié)構(gòu)，以柱圍合，或部分圍護結(jié)構(gòu)與柱共同圍合，不封閉的建筑空間，應(yīng)按其柱或外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算。高端住宅里常見的風(fēng)雨連廊大多是有永久性頂蓋。也就是說，接下倆風(fēng)雨連廊也要算在建筑面積里了?？梢灶A(yù)測，未來小區(qū)里風(fēng)雨連廊的造型可能會發(fā)生變化，或者直接消失。

03.新規(guī)哪些空間與部位不應(yīng)計入建筑面積？

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根據(jù)新規(guī)，結(jié)構(gòu)層高或斜面結(jié)構(gòu)板頂高度小于2.20m的建筑空間；無頂蓋的建筑空間；附屬在建筑外圍護結(jié)構(gòu)上的構(gòu)（配）件；建筑出挑部分的下部空間；建筑物中用作城市街巷同行的公共交通空間；獨立于建筑物之外的各類構(gòu)筑物不應(yīng)計入建筑面積。

結(jié)語

關(guān)于公攤面積，當下大家不必擔心，關(guān)鍵要看的是測繪部門的規(guī)定。此次新規(guī)主要影響的建筑規(guī)范，和買房關(guān)系不大。至于公攤能不能取消，會不會取消，還需要時間來驗證。

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