《晉城市物業(yè)管理?xiàng)l例》是市人大常委會(huì)2022年結(jié)合省委、市委“抓黨建促基層治理能力提升”專項(xiàng)活動(dòng)有關(guān)精神確定的一項(xiàng)立法任務(wù)，是踐行全過(guò)程人民民主理念在社會(huì)治理領(lǐng)域選定的一項(xiàng)重要立法項(xiàng)目，是以法治方式推動(dòng)解決物業(yè)管理方面人民群眾急難愁盼問(wèn)題的一次有益嘗試。在物業(yè)管理立法過(guò)程中，市人大常委會(huì)堅(jiān)持“小切口、有特色”立法理念，充分發(fā)揮地方性法規(guī)實(shí)施性、補(bǔ)充性、探索性功能，貫徹實(shí)施民法典住宅物業(yè)的有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)充細(xì)化上位法，探索總結(jié)晉城市物業(yè)管理提升的有關(guān)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持以良法促進(jìn)發(fā)展、保障善治。

一、突出黨建引領(lǐng) ?提升物業(yè)管理服務(wù)水平

近年來(lái)，由于物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主自治作用發(fā)揮差、老舊小區(qū)缺少物業(yè)服務(wù)等原因，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)矛盾和問(wèn)題突出的重點(diǎn)領(lǐng)域。在疫情防控中，物業(yè)管理服務(wù)的重要性進(jìn)一步凸顯，成為落實(shí)疫情防控措施的“最后一公里”，是疫情防控成敗的關(guān)鍵所在。

市委書記王震指出，“加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)是抓黨建促基層治理能力提升專項(xiàng)行動(dòng)的重要組成內(nèi)容，關(guān)系到人民群眾的切身利益。要始終堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，以提高物業(yè)管理水平和業(yè)主滿意度為目標(biāo)，因地制宜探索物業(yè)管理模式，切實(shí)提升精細(xì)化管理服務(wù)水平，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。”王震書記的講話為物業(yè)管理立法提出了新的更高要求。在立法中，積極吸收黨建工作融入物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，有利于堅(jiān)持和加強(qiáng)黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，最大程度把黨的政治優(yōu)勢(shì)、組織優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為基層治理優(yōu)勢(shì)。

結(jié)合我市推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)與基層黨建、社區(qū)治理相融合，分步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作全覆蓋、物業(yè)企業(yè)黨組織全覆蓋、物業(yè)服務(wù)全覆蓋“三個(gè)全覆蓋”的經(jīng)驗(yàn)，條例第三條明確本市物業(yè)管理活動(dòng)納入基層社會(huì)治理體系，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局；鼓勵(lì)和支持在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人中建立黨的基層組織，開展黨的活動(dòng)，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

構(gòu)建黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)運(yùn)行的工作機(jī)制，全面推行居（村）“兩委”、物業(yè)公司管理人員“雙向進(jìn)入、交叉任職”，鼓勵(lì)符合條件的居（村）“兩委”成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。在黨組織領(lǐng)導(dǎo)下通過(guò)居（村）委、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)人三方互動(dòng)，共同提高物業(yè)管理服務(wù)水平，增強(qiáng)業(yè)主的獲得感、幸福感、安全感。

二、優(yōu)化監(jiān)管機(jī)制 推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)下沉

結(jié)合中央、省級(jí)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作文件中下沉管理服務(wù)并落實(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）主體責(zé)任的精神以及我市推動(dòng)監(jiān)督、評(píng)價(jià)、審核三方面職能下沉街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的有關(guān)實(shí)踐，條例第六條明確街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)，并分六項(xiàng)列舉了物業(yè)管理監(jiān)督、服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)等有關(guān)方面的職責(zé)，形成在物業(yè)管理方面明確的責(zé)任清單，從法規(guī)層面明確了街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）屬地管理責(zé)任，落實(shí)了物業(yè)管理工作全覆蓋的要求。

同時(shí)，明確職能部門管理職責(zé)，條例第五條、第八條明確了物業(yè)管理的主管部門是市、縣（市、區(qū)）住建部門，發(fā)展和改革、公安、規(guī)劃和自然資源、城市管理、應(yīng)急管理、市場(chǎng)監(jiān)管、人防等相關(guān)部門按照各自職責(zé)及時(shí)受理投訴舉報(bào)，查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、任意棄置垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、電動(dòng)自行車違規(guī)停放充電、占用堵塞公共消防通道等違法違規(guī)行為。

結(jié)合我市重點(diǎn)領(lǐng)域和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）綜合行政執(zhí)法改革實(shí)際，條例第六章第五十六條明確本條例規(guī)定的行政處罰，實(shí)行綜合行政執(zhí)法的，依法由綜合行政執(zhí)法部門實(shí)施；第五十七條至第六十條法律責(zé)任的具體執(zhí)法部門由市、縣（市、區(qū)）人民政府確定的物業(yè)管理執(zhí)法部門來(lái)執(zhí)行。

三、引導(dǎo)業(yè)主自治 理順物管會(huì)與業(yè)委會(huì)關(guān)系

針對(duì)首次業(yè)主大會(huì)召開難和業(yè)主委員會(huì)成立難的難題，條例第十一條、第十二條立足補(bǔ)充細(xì)化上位法，強(qiáng)化街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）組織指導(dǎo)召開首次業(yè)主大會(huì)的職責(zé)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在符合業(yè)主大會(huì)成立條件（《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條）情況下組織指導(dǎo)成立籌備組，召開首次業(yè)主大會(huì)，并明確首次業(yè)主大會(huì)的主要事項(xiàng)是應(yīng)當(dāng)通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員。

立足充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用，條例第十三條明確街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人選審核把關(guān)職責(zé)，同時(shí)拓寬業(yè)主委員會(huì)成員來(lái)源渠道，鼓勵(lì)“兩代表一委員”積極參選業(yè)主委員會(huì)成員。條例第二十條探索建立業(yè)主委員會(huì)成員履職負(fù)面清單制度，出現(xiàn)負(fù)面清單情形的，暫停該成員委員資格，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止委員資格并公告全體業(yè)主。條例第十八條、第十九條和第二十一條，確立了首次業(yè)主委員會(huì)的主要事項(xiàng)、業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議制度以及平穩(wěn)換屆選舉制度，完善了業(yè)主委員會(huì)程序規(guī)則，確保業(yè)主委員會(huì)正常履行有關(guān)職責(zé)。

根據(jù)中央、省級(jí)有關(guān)文件精神和我市物業(yè)管理委員會(huì)的探索實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，條例第二十二條至第二十五條，建立了物業(yè)管理委員會(huì)基本制度，作為對(duì)業(yè)主自治機(jī)制的補(bǔ)充和落實(shí)物業(yè)服務(wù)全覆蓋的舉措。條例第二十三條明確了物業(yè)管理委員會(huì)的法律地位是作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開展工作，物業(yè)管理委員會(huì)是非常態(tài)履行職責(zé)機(jī)構(gòu)，它要推動(dòng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)才是常態(tài)化履行職責(zé)機(jī)構(gòu)。條例第二十五條作為授權(quán)條款，明確授權(quán)市人民政府根據(jù)實(shí)際探索經(jīng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的運(yùn)行作出具體規(guī)定，讓物業(yè)管理委員會(huì)在實(shí)際運(yùn)行中有規(guī)可依、有章可循。

四、聚焦民生痛點(diǎn) 強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管

面對(duì)政府對(duì)物業(yè)服務(wù)人監(jiān)管不到位、小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高的問(wèn)題，強(qiáng)化政府物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管，確立物業(yè)服務(wù)人是小區(qū)業(yè)主的“大管家”而不是“大當(dāng)家”的定位非常必要。?

條例第二條第二款對(duì)物業(yè)管理的定義已經(jīng)明確，物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)，只擁有一部分管理權(quán)限，但沒有代替業(yè)主決策的權(quán)力。條例設(shè)置專章第五章監(jiān)督管理，構(gòu)建起政府對(duì)物業(yè)服務(wù)人“準(zhǔn)入—選聘—評(píng)價(jià)—退出”全方位的閉環(huán)監(jiān)管機(jī)制。

一是在準(zhǔn)入選聘方面，條例第四十九條明確街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)有組織指導(dǎo)選聘物業(yè)服務(wù)人的職權(quán)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)在組織指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)后，考察調(diào)查并選聘物業(yè)服務(wù)人，終止前期物業(yè)管理。

二是在服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)和退出方面，條例第六條第二項(xiàng)和第五十一條對(duì)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和居（村）民委員會(huì)組織開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)的職責(zé)作出了明確規(guī)定。條例第五十四條、第五十五條分別從物業(yè)主管部門失信懲戒和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）服務(wù)質(zhì)量考核不合格兩方面構(gòu)建起物業(yè)服務(wù)人市場(chǎng)退出機(jī)制。

三是在監(jiān)管保障方面，條例第三十六條第四款、第五十條、第五十一條、第五十二條、第五十三條分別從制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)清單、物業(yè)監(jiān)管人員、日常監(jiān)管、矛盾調(diào)處、信用監(jiān)管等方面建立了相關(guān)的保障制度，全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

五、堅(jiān)持立法為民 以法治方式增進(jìn)民生福祉

住宅物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，事關(guān)百姓民生，事關(guān)基層社會(huì)治理，是老百姓最關(guān)注、反映最強(qiáng)烈的領(lǐng)域。民有所呼，法有所應(yīng)。針對(duì)物業(yè)管理中，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人選聘作不了主和解聘趕不走、物業(yè)服務(wù)人不作為、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不透明、小區(qū)停車管理混亂、小區(qū)公共收益不清晰、部分業(yè)主任性違規(guī)等業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的各類矛盾問(wèn)題，條例從立法層面有針對(duì)性地作出相應(yīng)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)立法為民、惠民立法。條例在第三章物業(yè)管理與服務(wù)和第四章物業(yè)的使用與維護(hù)中，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，針對(duì)上述民生問(wèn)題提出相應(yīng)解決辦法，積極回應(yīng)民生關(guān)切。

一是在選聘解聘方面，條例第三十二條和第四十一條從業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)選聘解聘物業(yè)服務(wù)人和物業(yè)服務(wù)人退出交接的義務(wù)兩方面進(jìn)行了規(guī)范。

二是在規(guī)范物業(yè)服務(wù)人行為方面，條例第三十三條至第三十五條從對(duì)物業(yè)服務(wù)人物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容、信息公示義務(wù)、履職負(fù)面清單三方面進(jìn)行了規(guī)范，確保依法履職。

三是在完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制方面，條例第三十六條規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的收費(fèi)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定，在調(diào)整費(fèi)用上從程序方面要求物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，確保不發(fā)生單方面隨意漲價(jià)現(xiàn)象；第三十七條和第五十九條規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人不得采取多種非法方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

四是明確小區(qū)停車管理規(guī)則，條例第三十八條第三款對(duì)停車管理的決定主體、停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、車位管理費(fèi)的約定都作出了明確規(guī)定。

五是厘清公共收益范圍，條例第三十九條對(duì)公共收益的所有主體、收益范圍和用途使用予以明確。

六是合理規(guī)范業(yè)主違規(guī)行為，條例第四十三條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主經(jīng)常發(fā)生的違規(guī)行為以分項(xiàng)列舉形式予以明確禁止，條例第五條、第八條也明確了相應(yīng)管理部門和投訴舉報(bào)渠道。

法律的生命力在于實(shí)施，法律的權(quán)威也在于實(shí)施。《晉城市物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2022年12月13日公布，將于今年5月1日起實(shí)施。物業(yè)管理涉及主體多、范圍廣，需要加強(qiáng)配套制度建設(shè)，加強(qiáng)法治宣傳教育，充分調(diào)動(dòng)主管部門、相關(guān)執(zhí)法部門、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等各方主體積極參與基層治理工作，構(gòu)建共建共治共享的社會(huì)治理新格局，更好將法律制度優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為市域治理效能。