一、新建商品房市場(chǎng)

批準(zhǔn)預(yù)售情況

2023年上半年度，晉城市城區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售14個(gè)樓盤(pán)，發(fā)出27張商品房預(yù)售許可證?？傤A(yù)售面積41.66萬(wàn)平方米，同比下浮19.96%。其中住宅類批準(zhǔn)預(yù)售面積37.17萬(wàn)㎡，同比下浮14.96%；商業(yè)類批準(zhǔn)預(yù)售面積4.49萬(wàn)㎡，同比下下浮46.16%。

西部?jī)善瑓^(qū)（西北、西南）批準(zhǔn)預(yù)售11樓盤(pán)，批準(zhǔn)預(yù)售面積29.56萬(wàn)㎡，預(yù)售面積占總預(yù)售面積的71%；東部?jī)善瑓^(qū)（東北、東南）批準(zhǔn)預(yù)售3樓盤(pán)，批準(zhǔn)預(yù)售面積12.1萬(wàn)㎡，預(yù)售面積占總預(yù)售面積的29%。2023年上半年度西南片區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售樓盤(pán)較多，共7個(gè)樓盤(pán)，批準(zhǔn)預(yù)售面積23.22萬(wàn)㎡。

成交情況

2023年上半年度晉城市主城區(qū)新建商品房市場(chǎng)共成交約3600余套，同比增長(zhǎng)約20%；總成交面積約43萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)約21%。住宅市場(chǎng)供求比約為0.96，商業(yè)市場(chǎng)供求比約為1.03。其中住宅成交約3400套，同比增長(zhǎng)約30%；總面積約39萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)約25%。2023年上半年度晉城市主城區(qū)新建商品房市場(chǎng)住宅平均銷售價(jià)格約為8200元/㎡（限價(jià)商品房除外），總體水平與上年同期相比基本持平。沿晉城市南北與東西主要交通干道（澤州路與鳳臺(tái)街）將晉城市主城區(qū)分為東北、東南、西南、西北四大區(qū)域。2023年上半年度從各片區(qū)成交情況來(lái)看，西北片區(qū)銷售量拔得頭籌，成交約1200套，同比增長(zhǎng)約35%；東北片區(qū)銷售量位居第二，成交約800套，同比增長(zhǎng)約50%；西南片區(qū)銷售量位居第三，成交700余套，同比下浮約3%；東南片區(qū)銷售量最少，成交約700套，同比增長(zhǎng)約50%。

2023年上半年度西北片區(qū)書(shū)院嘉品熙樾、世家豪庭，西南片區(qū)錦繡銘著、錦天玉龍城，東北片區(qū)保利和光塵樾、上和逸景，東南片區(qū)江山美域、恒誠(chéng)星悅灣等樓盤(pán)取得了較好的銷售成績(jī)。各片區(qū)2023年上半年度成交均價(jià)如下：西北片區(qū)均價(jià)8400元/㎡、西南片區(qū)均價(jià)7700元/㎡、東北片區(qū)均價(jià)8300元/㎡、東南片區(qū)均價(jià)8700元/㎡。

從各戶型成交情況來(lái)看，90㎡以下戶型約占市場(chǎng)成交份額的8%，90-120㎡戶型約占市場(chǎng)成交份額的64%，120-144㎡戶型約占市場(chǎng)成交份額的24%，144㎡以上戶型約占市場(chǎng)成交份額的4%。建筑面積在90㎡以下的房屋銷售比重較上年相比下降約2個(gè)百分點(diǎn)，建筑面積在90-120㎡的房屋銷售比重較上年相比增長(zhǎng)約14個(gè)百分點(diǎn)，120-144㎡的房屋銷售比重較上年相比下降約6個(gè)百分點(diǎn)，建筑面積144㎡以上的房屋銷售比重較上年相比下降約6個(gè)百分點(diǎn)。

2023年上半年度90-144㎡面積段的房屋銷售比重占市場(chǎng)成交份額近九成，按數(shù)據(jù)反映來(lái)看，90-120㎡及120-144㎡的大小三居仍是購(gòu)房者首選的剛需戶型。非住宅成交200余套（主要包括公寓、辦公、商業(yè)用房），同比下浮約40%；總面積約4萬(wàn)㎡，同比下浮約2%?；食窍喔鞘芯C合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目、晉城華誼兄弟星劇場(chǎng)及配套建設(shè)項(xiàng)目一期C區(qū)、D區(qū)等項(xiàng)目取得了較好的銷售成績(jī)。從2023年上半年度整體非住宅市場(chǎng)成交情況來(lái)看，公寓、辦公用房成交量約占市場(chǎng)成交份額的34%，成交價(jià)格集中在7000-9400元/㎡；商業(yè)用房成交量約占市場(chǎng)成交份額的66%，成交價(jià)格集中在8500-38000元/㎡。

二、存量房市場(chǎng)

2023年上半年度，晉城市市區(qū)存量房市場(chǎng)共成交約2000套，同比增長(zhǎng)約25%；成交總面積20余萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)約30%。住宅共成交1900余套，同比增長(zhǎng)約25%；非住宅成交約50套，同比增長(zhǎng)約40%。

據(jù)監(jiān)測(cè)，2023年上半年度晉城市城區(qū)范圍內(nèi)793個(gè)存量住宅小區(qū)均價(jià)約7100元/㎡，同比下浮5%。

西北片區(qū)均價(jià)約7000元/㎡、西南片區(qū)均價(jià)約7200元/㎡、東北片區(qū)均價(jià)約7400元/㎡、東南片區(qū)均價(jià)約7700元/㎡、北石店片區(qū)均價(jià)約5000元/㎡。

晉城市主城區(qū)范圍內(nèi)，共監(jiān)測(cè)重點(diǎn)學(xué)區(qū)5個(gè)，分別為—實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)、鳳鳴學(xué)區(qū)、鳳臺(tái)學(xué)區(qū)、星河學(xué)區(qū)及愛(ài)物學(xué)區(qū)，小、中學(xué)同屬相同教學(xué)集團(tuán)中心校共有約110個(gè)中高層住宅小區(qū)，學(xué)區(qū)平均基價(jià)約8500元/㎡。實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)均價(jià)約9900元/㎡、鳳鳴學(xué)區(qū)均價(jià)約8200元/㎡、鳳臺(tái)學(xué)區(qū)均價(jià)約8300元/㎡、星河學(xué)區(qū)均價(jià)約8700元/㎡、愛(ài)物學(xué)區(qū)均價(jià)約7300元/㎡。

2023年上半年度晉城市各縣區(qū)均價(jià)基本平穩(wěn)，各縣區(qū)具體均價(jià)漲跌情況如下：

高平市均價(jià)約6200元/㎡、澤州縣均價(jià)約5300元/㎡、沁水縣均價(jià)約4400元/㎡、陵川縣均價(jià)約4100元/㎡、陽(yáng)城縣均價(jià)約4200元/㎡。

三、土地市場(chǎng)

供應(yīng)情況

2023年上半年度，晉城全市共供應(yīng)土地49宗，同比增長(zhǎng)2%；總宗地面積119.5萬(wàn)㎡，同比下浮29%。其中供應(yīng)住宅用地10宗，同比下浮38%。晉城市主城區(qū)及各縣區(qū)均有宗地入市，各區(qū)域宗地供應(yīng)情況如下：晉城市主城區(qū)供應(yīng)宗地15宗，其中城鎮(zhèn)住宅-普通商品住房用地7宗、其他商服用地5宗、工業(yè)用地3宗。

高平市供應(yīng)宗地10宗，其中工業(yè)用地3宗、公用設(shè)施用地2宗、科研用地、交通服務(wù)場(chǎng)站用地、文化設(shè)施用地、體育用地及倉(cāng)儲(chǔ)用地各1宗。

澤州縣供應(yīng)宗地10宗，其中其他商服用地5宗、工業(yè)用地及普通商品住房用地各2宗、鐵路用地1宗。

陽(yáng)城縣供應(yīng)宗地6宗，其中其他商服用地3宗、工業(yè)用地2宗、批發(fā)市場(chǎng)用地1宗。

陵川縣供應(yīng)宗地2宗，其中城鎮(zhèn)住宅-普通商品住房用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地各1宗。

沁水縣供應(yīng)宗地6宗，其中其他商服用地及采礦用地各2宗、工業(yè)用地及零售商業(yè)用地各1宗。

成交情況

2023年上半年度晉城全市（包括晉城市本級(jí)、城區(qū)、高平市、澤州縣、陽(yáng)城縣、沁水縣、陵川縣）共成交土地68宗（其中劃撥土地44宗，經(jīng)招拍掛協(xié)成交土地24宗），總交易量同比下浮22%；總交易面積175.18萬(wàn)㎡，同比下浮48%；總成交金額7.4億元，同比下浮61%。晉城市主城區(qū)及各縣區(qū)均有宗地成交，各區(qū)域經(jīng)招拍掛協(xié)成交土地情況如下：晉城市主城區(qū)成交土地6宗，其中城鎮(zhèn)住宅-普通商品住房用地2宗、工業(yè)用地2宗、倉(cāng)儲(chǔ)用地及其他商服用地各1宗；

高平市成交土地2宗，其中公用設(shè)施用地及科研用地各1宗；

澤州縣成交土地2宗，均為其他商服用地；

陽(yáng)城縣成交土地8宗，其中工業(yè)用地4宗、其他商服用地3宗、批發(fā)市場(chǎng)用地1宗；

陵川縣成交土地4宗，其中工業(yè)用地2宗，倉(cāng)儲(chǔ)用地及城鎮(zhèn)住宅-普通商品住房用地各1宗；

沁水縣成交土地2宗，均為其他商服用地。

從住宅用地成交情況來(lái)看，2023年上半年度晉城市主城區(qū)及各縣區(qū)共成交3宗，交易量同比下浮85%。其中：主城區(qū)成交2宗，一宗位于黃華街西側(cè)、規(guī)劃城市道路兩側(cè)，由晉城市佑安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拍下，成交價(jià)格9200萬(wàn)元，樓面地價(jià)2062元/㎡；一宗位于規(guī)劃頤翠路西側(cè)、崇實(shí)街南側(cè)，由山西華洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拍下，成交價(jià)格7700萬(wàn)元，樓面地價(jià)2307元/㎡。陵川縣成交1宗，位于崇文鎮(zhèn)城南社區(qū)（規(guī)劃玉陵街南、回龍街西南），由山西鑫偉祥置業(yè)有限公司拍下，成交價(jià)格6530萬(wàn)元，樓面地價(jià)821元/㎡。

七、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

01、整體市場(chǎng)供求平衡，非住宅入市量減少

2023年上半年度新建商品房市場(chǎng)整體呈供求平衡的狀態(tài)。晉城市主城區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售樓盤(pán)面積與上年同期相比小幅減少，非住宅預(yù)售面積與上年同期相比大幅減少。從住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況來(lái)看，其中西南片區(qū)預(yù)售面積占據(jù)了近六成的市場(chǎng)份額。目前金匠片區(qū)交通路網(wǎng)逐步完善、教育體系日趨完備、生態(tài)環(huán)境配套齊全、大型產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)落地，這些因素都在促進(jìn)該片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。

02、后疫情時(shí)期，晉城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀較不樂(lè)觀

2023年上半年度住宅成交量較2022年同期增長(zhǎng)近30%，增長(zhǎng)幅度明顯，這一情況主要原因在于疫情期間壓制了部分購(gòu)房者的實(shí)際需求，導(dǎo)致疫情過(guò)后成交量展現(xiàn)出了增長(zhǎng)明顯的良好態(tài)勢(shì)。但從6月起，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量有了明顯減少，這一定程度上也能夠說(shuō)明疫情過(guò)后的良好態(tài)勢(shì)也許只是“曇花一現(xiàn)”，實(shí)際購(gòu)房者的需求正在逐步減退，后疫情時(shí)期晉城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀并不樂(lè)觀。

03、住宅均價(jià)發(fā)展較平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖困難

2023年上半年度新建商品住宅均價(jià)與上年同期相比基本持平，有小幅上漲，發(fā)展較平穩(wěn)，無(wú)明顯波動(dòng)，各片區(qū)中西北、西南片區(qū)成交價(jià)格有小幅增長(zhǎng)，其他各片區(qū)較上年同期相比基本持平。

存量住宅均價(jià)自2月份起有小幅上升，但上升速度較慢，整體價(jià)格平穩(wěn)無(wú)明顯波動(dòng)。價(jià)格上升的情況主要集中在重點(diǎn)學(xué)區(qū)、建成年代較近的中高檔居住小區(qū)等房屋功能配套齊全的樓盤(pán)，老舊小區(qū)價(jià)格基本上沒(méi)有太大變化。

04、土地市場(chǎng)成交遇冷，住宅用地成交較少

2023年上半年度晉城市主城區(qū)及各區(qū)縣土地成交數(shù)量均較少，與上年同期相比有明顯減少。上半年度晉城市主城區(qū)及各區(qū)縣住宅用地供應(yīng)10宗，僅成交3宗，交易量?jī)H占供應(yīng)量的30%，交易量較上年同期相比下浮85%。每年第一季度土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交情況都比較不活躍，在二季度會(huì)有明顯變化，但今年上半年土地市場(chǎng)整體成交情況持續(xù)遇冷，這一現(xiàn)象可能會(huì)變成土地市場(chǎng)未來(lái)一段時(shí)間的主要狀態(tài)。

05、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展較平穩(wěn)，短期預(yù)測(cè)后續(xù)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)

從2023年上半年晉城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)來(lái)看，銷售數(shù)量和價(jià)格都發(fā)展比較平穩(wěn)，無(wú)明顯波動(dòng)，從6月開(kāi)始晉城市房地產(chǎn)成交量開(kāi)始有明顯下滑，上半年土地市場(chǎng)也持續(xù)遇冷。由此可以看出隨著疫情的結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有迎來(lái)復(fù)蘇，反而面臨著更大的挑戰(zhàn)。但這并不意味著市場(chǎng)前景黯淡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性是始終存在的，今年上半年山西省及晉城市發(fā)布了《山西省“十四五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃》、《晉城市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》等政策，政府也正在采取措施來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)，以及加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。因此，還需正確、理性的看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，短期預(yù)測(cè)后續(xù)晉城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍保持較平穩(wěn)的狀態(tài)。