最近，又一個(gè)重要消息落地，新一輪“房改”要來(lái)了！

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)消息，此前已審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件（國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”），近期已傳達(dá)到各城市。該文件9月1日正式印發(fā)，要求住建部會(huì)同發(fā)改委、財(cái)政部、自然資源部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局等多部門配合協(xié)調(diào)?！?4號(hào)文”提出了保障性住房建設(shè)和籌集、保障對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執(zhí)行辦法由各地城市政府制定。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)給出的新聞標(biāo)題是：中國(guó)將推動(dòng)新一輪“房改”。

值得注意的是，“14號(hào)文”明確了兩大目標(biāo)：

一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開(kāi)手腳為美好生活?yuàn)^斗”；

二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

劃重點(diǎn)：1、通過(guò)建保障房，消除買不起房的焦慮；2、讓商品房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求；3、這是新模式。

整個(gè)房地產(chǎn)的邏輯，已經(jīng)完全變了。

可以看到，文件明確提出“用改革創(chuàng)新的辦法，在大城市規(guī)劃建設(shè)保障性住房”、“推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，與市場(chǎng)的定位關(guān)系明確。這是繼今年7月份對(duì)樓市重新定調(diào)，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化之后，房地產(chǎn)又一個(gè)重大動(dòng)作。這個(gè)表態(tài)意味著未來(lái)中國(guó)大多數(shù)城市可能會(huì)走向新加坡模式，給未來(lái)的房地產(chǎn)劃定兩個(gè)市場(chǎng)：一個(gè)商品房市場(chǎng)，一個(gè)保障房市場(chǎng)。

對(duì)于收入有限、希望能夠擁有一個(gè)住所的朋友來(lái)說(shuō)，保障房市場(chǎng)能夠滿足“居者有其屋”的需求。保障房還有一條好處在于消化存量住房：因?yàn)榈胤娇梢允召?gòu)存量樓盤改為保障房，當(dāng)然是在不增加地方隱性債務(wù)的前提下?？梢钥纯瓷钲谧罱膭?dòng)作，或許是個(gè)重要啟示：深圳今年連續(xù)發(fā)布多項(xiàng)管理辦法，分別對(duì)公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三類住房進(jìn)行了各方面的規(guī)范。

公共租賃住房，是針對(duì)低收入戶籍人群，租住這類房子，只需要市場(chǎng)價(jià)的30%，特困人群只需要3%。

保障性租賃住房，是針對(duì)新市民、青年人、各類人才，沒(méi)有戶籍要求。提供租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房的60%（政府組織配租）或90%（社會(huì)主體出租）。

共有產(chǎn)權(quán)住房，這是為買不起商品房的家庭準(zhǔn)備的。共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)按照同期同區(qū)域同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)參考價(jià)格的50%確定。也就是說(shuō)：低收入家庭，可以住城中村或者申請(qǐng)公租房。藍(lán)領(lǐng)白領(lǐng)階層，可以住城中村或申請(qǐng)保障性租賃住房。普通的中產(chǎn)家庭，可以申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房。有錢人，去玩商品房吧。

而商品房領(lǐng)域，“讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求”。這就意味著，未來(lái)商品房的品質(zhì)、設(shè)計(jì)、理念也會(huì)發(fā)生天翻地覆的變化。

“住得起”將覆蓋絕大多數(shù)人，不再是困擾家庭和市場(chǎng)的因素；而“住得好”將會(huì)成為市場(chǎng)的追求，將會(huì)持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展和上漲。未來(lái)的商品房，將成為純粹的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，由市場(chǎng)來(lái)決定市場(chǎng)；真正的好房或?qū)⒉粔驌尅r(jià)格也將持續(xù)上漲。

而且，根據(jù)媒體報(bào)道，目前自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

好的地塊，可以拍出天價(jià)，開(kāi)發(fā)商可以造豪宅，然后市場(chǎng)化定價(jià)，價(jià)高者得。這也就意味著，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，價(jià)格天花板打開(kāi)、遠(yuǎn)郊別墅重現(xiàn)，商品房擁有了更多的成長(zhǎng)空間。

同時(shí)，隨著城市更新的推進(jìn)，將會(huì)有更多市中心的好地整理出來(lái)。這中間一部分的導(dǎo)向保障房市場(chǎng)，一部分將成為城市高端需求的出口。這將是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。對(duì)于今天的買房人來(lái)說(shuō)，選擇核心城市、選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將成為置業(yè)的重中之重。城市的能級(jí)、產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口、板塊的價(jià)值、項(xiàng)目的品質(zhì)，都將成為核心要素。本次改革可以說(shuō)是一次重磅加持，在保障部分低收入群體住房需求的前提下，也給予了高收入人群一定的活躍空間。但這條路想要走下去，依然任重而道遠(yuǎn)。