（記者杜艾戎）據(jù)中國(guó)社科院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)261個(gè)城市最新房?jī)r(jià)排行榜中，晉城以均價(jià)6279元/平方米的價(jià)格位列第147位，而省會(huì)太原以均價(jià)9630元/平方米位列第59位。作為一個(gè)五線城市，6279元的均價(jià)著實(shí)不低。

在“房住不炒”精神的指引下，2018年晉城樓市將何去何從？有業(yè)內(nèi)人士表示，在調(diào)控壓力下預(yù)計(jì)總體將保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，回歸價(jià)值將是2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心標(biāo)志。

（數(shù)據(jù)及制圖由琨仲評(píng)估提供）

2017年第四季度我市各區(qū)域住宅房屋銷售平均價(jià)格。（數(shù)據(jù)及制圖由琨仲評(píng)估提供）

房企創(chuàng)新產(chǎn)品求轉(zhuǎn)型

當(dāng)下樓市，正深度演變，行業(yè)也在去杠桿化，晉城也不例外。

據(jù)市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)信息，2017年，全市商品房可售面積117.25萬(wàn)㎡，去化周期9.2個(gè)月，其中：住宅可售面積90萬(wàn)㎡，去化周期7.6個(gè)月。全市商品房待售面積40.8萬(wàn)㎡，去化周期3.4個(gè)月；其中：住宅待售面積31.2萬(wàn)㎡，去化周期2.8個(gè)月。全市房地產(chǎn)投資額71億元，同比下降11.8%；其中：住宅55.8億元，同比下降5.3%。全市房地產(chǎn)新開工面積158.9萬(wàn)㎡，同比下降12.1%；其中：住宅123.3萬(wàn)㎡，同比下降1.6%。全市商品房銷售面積140.3萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)7.4%；其中：住宅134.8萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)6.4%。全市商品住宅銷售均價(jià)4723.08元/㎡，同比增長(zhǎng)4.8%（其中：市本級(jí)商品住宅銷售均價(jià)5131.2元/㎡，同比增長(zhǎng)0.6%）。

從成交戶型來(lái)看，90㎡以下戶型占全市總成交量的7.37%，90—120㎡戶型占全市總成交量39.68%，120—144㎡戶型占全市總成交量36.84%，144㎡以上戶型占全市總成交量16.11%。

“當(dāng)前環(huán)境下，房企要做的不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)，而且是延伸到城市建設(shè)層面進(jìn)行相關(guān)配套和運(yùn)營(yíng)，將住宅與旅游、休閑、養(yǎng)老、租賃、物流等業(yè)態(tài)多元化協(xié)同發(fā)展，培育新動(dòng)能、新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是房企共同轉(zhuǎn)型方向?！币晃徊辉妇呙姆科筘?fù)責(zé)人告訴記者，“晉城住房市場(chǎng)已告別供應(yīng)緊張的短缺階段，進(jìn)入整體供需基本平衡階段，且伴之結(jié)構(gòu)性的不平衡。如果產(chǎn)品夠好，能夠應(yīng)答去庫(kù)存考題?！?/p>

據(jù)了解，2017年，以中國(guó)青年城為代表的LOFT公寓、以浩翔地產(chǎn)為代表的養(yǎng)老地產(chǎn)、以銘基·澤州院子為代表的小別墅等眾多房產(chǎn)新形態(tài)成為佇立我市樓市里的亮麗風(fēng)景。

“澤州院子項(xiàng)目擇址金村黃頭文化教育生活片區(qū)，以中式建筑風(fēng)格為建造藍(lán)本，突出建筑深層次的文化內(nèi)涵和歷史底蘊(yùn)，能觸發(fā)國(guó)人骨子里對(duì)院落文化的理解與向往?！便懟康禺a(chǎn)負(fù)責(zé)人對(duì)公司新開發(fā)的項(xiàng)目信心十足。

“房子是商品，具備商品的所有屬性。想要占領(lǐng)更大市場(chǎng)份額，必須在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上下足功夫，不但要?jiǎng)?chuàng)新營(yíng)銷方式，還要更多貼近顧客，了解消費(fèi)者需求。”市地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)李軍旗說(shuō)，眼下，晉城樓市已到了發(fā)展關(guān)鍵期，隨著金融、市場(chǎng)、城鎮(zhèn)化等多個(gè)拐點(diǎn)的到來(lái)，房企轉(zhuǎn)型也迫在眉睫。

讓房屋回歸住房本質(zhì)

2017年是樓市“調(diào)控年”。各級(jí)政府圍繞房子的“居住”屬性，做實(shí)“人地掛購(gòu)”等相關(guān)領(lǐng)域工作，著力構(gòu)建合理的土地制度、信貸制度、住房金融體系等。前不久,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào)房地產(chǎn)為：多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉。

有市場(chǎng)觀察人士認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最成功的地方是，在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)被抑制的情況下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然維持推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)活力。

2007年的提高首付比例，2008年的四萬(wàn)億出臺(tái)，2010年限購(gòu)第一次出現(xiàn)，至2013年限購(gòu)限貸持續(xù)加碼，2014年樓市去庫(kù)存，限購(gòu)取消、刺激政策成為常態(tài)，限購(gòu)限貸限價(jià)限售成為調(diào)控新標(biāo)配，2018年部分城市限購(gòu)松綁、租購(gòu)并舉……縱觀10年樓市調(diào)控路線，只有一個(gè)答案：調(diào)控并不是長(zhǎng)效機(jī)制，只是為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)熱或市場(chǎng)過(guò)冷，還是讓房子回歸其原本屬性。

在樓市嚴(yán)調(diào)控下，房子已經(jīng)不是你想買就買，想賣就賣了。所以，居民的資產(chǎn)配置也發(fā)生了變化，從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向流動(dòng)性更好、確定性更高的銀行理財(cái)和貨幣基金。

“2017年，全國(guó)范圍內(nèi)‘分城施策’的樓市調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)250次以上。可政策都是別人家的，‘限售、限購(gòu)、限價(jià)’好像與晉城無(wú)關(guān)，晉城依然是房?jī)r(jià)漲、地價(jià)漲。”晉城房產(chǎn)網(wǎng)負(fù)責(zé)人說(shuō)，其實(shí)一些大大小小的政策因素依然在深刻地影響著晉城樓市。

據(jù)了解，2017年，除國(guó)家層面不動(dòng)產(chǎn)登記、嚴(yán)懲失信房企、嚴(yán)查首付貸、房產(chǎn)稅立法等政策頒布實(shí)施外，我省也配套出臺(tái)了稅費(fèi)改革制度：工程質(zhì)量保證金預(yù)留比例由5%下調(diào)至3%，省發(fā)改委發(fā)函要求各地規(guī)范配套設(shè)施收費(fèi)行為，省政府著力推進(jìn)裝配式建筑的全面發(fā)展，并于今年起推行裝配式住宅全裝修成品交房。

與此同時(shí)，市住建局從13條措施化解我市房地產(chǎn)庫(kù)存、多舉措規(guī)范培育住房租賃市場(chǎng)、加大棚房區(qū)改造力度三方面著力，制定了住房保障“1+5”政策體系（即1個(gè)指導(dǎo)性文件，5項(xiàng)配套制度），打通了商品房、保障房、安置房轉(zhuǎn)換通道。

此外，我市在城市規(guī)劃和行政劃分上也發(fā)生了重大變化，晉城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)改革啟動(dòng)，剝離部分行政和社區(qū)管理職能。城區(qū)開發(fā)區(qū)街道黨工委、辦事處正式掛牌，原屬開發(fā)區(qū)的東謝匠、東呂匠等9個(gè)社區(qū)正式移交給城區(qū)管理；我市還被納入自貿(mào)區(qū)主體規(guī)劃，擬選址晉城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)金匠工業(yè)園，涵蓋蘭花保稅物流中心，建設(shè)面積約20平方公里；戶籍改革進(jìn)一步推進(jìn)，全面放開四類人員落戶限制；住房公積金提取政策進(jìn)一步放開，可一次性提取3年住房租金。

總之，樓市調(diào)控政策連連出臺(tái)，在需求端行政政策和信貸政策相互調(diào)節(jié)作用下，讓房屋回歸住房本質(zhì)，這個(gè)拐點(diǎn)會(huì)正式到來(lái)。

穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)更突顯

有業(yè)內(nèi)人士指出，目前，一二線城市的房?jī)r(jià)大多數(shù)在橫盤或下跌，三四線則大多數(shù)在上漲。那么對(duì)于晉城這個(gè)五線城市來(lái)說(shuō)，一些之前沒(méi)有買房的居民，2018年到底該作何選擇？

“隨著資產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越高，你的杠桿應(yīng)該越來(lái)越低，房子越來(lái)越精，套數(shù)越來(lái)越少。自己住的房子不要猶豫，不要管短期的價(jià)格波動(dòng)。如果你是投資，那就要精挑細(xì)選。”一位不愿具名的房企負(fù)責(zé)人這樣認(rèn)為。

“旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)，如果不是頂級(jí)旅游區(qū)，不是配套好、位置佳的房子，旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋?！贬槍?duì)我市不少居民海南、云南等旅游城市置業(yè)的現(xiàn)狀，這位負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)市房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年，我市主城區(qū)及周邊范圍內(nèi)共25個(gè)項(xiàng)目拿到41張預(yù)售許可證，其中10個(gè)樓盤舉辦了14次開盤選房，除1公寓項(xiàng)目外，其余皆為住宅項(xiàng)目。從時(shí)間周期來(lái)看，開盤主要集中在夏秋季節(jié)。從片區(qū)來(lái)看，樓盤項(xiàng)目發(fā)展較為平衡。預(yù)計(jì)2018年我市樓盤開盤項(xiàng)目會(huì)和上一年持平或上漲。

另?yè)?jù)琨仲評(píng)估數(shù)據(jù)顯示，2017年第四季度，我市批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅項(xiàng)目8個(gè)，共2391套，環(huán)比增加36.55%，可預(yù)售面積27.43萬(wàn)平方米，環(huán)比增加21.26%。從成交情況來(lái)看，我市非住宅用戶共成交315套，成交面積5.95萬(wàn)平方米，環(huán)比增加84.78，成交總額4.15億元，環(huán)比增加33.01%，住宅用房共成交2515套，環(huán)比減少10.88%，成交均價(jià)5413元，環(huán)比增長(zhǎng)1.60%。

“近年來(lái)，房產(chǎn)中介在我市如雨后春筍，早先深耕一二線城市的大型中介機(jī)構(gòu)也開始通過(guò)與本土企業(yè)家合作的方式跑馬圈地。這些機(jī)構(gòu)的入駐已影響了當(dāng)?shù)鼐用竦淖》坑^念，使房地產(chǎn)市場(chǎng)從野蠻生長(zhǎng)步入專業(yè)和品質(zhì)化發(fā)展?！币呀?jīng)在房產(chǎn)市場(chǎng)深耕近20年的樂(lè)橋房產(chǎn)負(fù)責(zé)人常保軍表示。

“當(dāng)然，我市還活躍著一批資本雄厚的城市居民，他們?cè)谝欢€市場(chǎng)火爆時(shí)在全國(guó)涌動(dòng)，一二線限購(gòu)后，資本無(wú)處可去，在當(dāng)?shù)刭I房就成為保值的主要手段，還有部分一二線城市工作人群，也會(huì)選擇在家鄉(xiāng)購(gòu)買房產(chǎn)投資?！背１＼妼?duì)晉城樓市非?？春?。

有業(yè)內(nèi)人士指出，目前，晉城樓市發(fā)展已到了一個(gè)質(zhì)變關(guān)鍵期，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)還是樓市本身來(lái)看，晉城城市建設(shè)之前長(zhǎng)期處于初始階段，而今伴隨著新發(fā)展趨勢(shì)和要求，以及人們觀念的變化，樓市穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)或會(huì)更突顯。